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2011年10月15日

元朗YOHO專題直擊:YOHOTown腥臭滋擾

元朗YOHOMidtown6座至8座與魚市場只是相隔一條街。

元朗YOHOTown及YOHOMidtown貼近鮮魚批發市場,對居民而言,要忍受隨風飄至的腥臭味,還有一片濕滑的街道,近日居民紛紛投訴魚市場令環境「又嘈又臭」,要求把市場搬走。不過,魚檔東主即時反彈:「我哋早就喺度經營,明知有個市場都要搬嚟,有乜理由反而要我哋搬?」原稱「雞地」的YOHO原址早就無雞賣,今番輪到魚檔被迫遷,再次演示了都市化過程的衝突。

YOHOMidtown面向青山公路,本就稱不上寧靜,而且與魚市場僅一路之隔,每日半夜三更,載滿鮮魚的貨車穿梭往來,令居民備受噪音滋擾,車尾開篷的載魚貨車,乘載着一桶桶鮮魚,帶着腥味的水灑遍一地。直至凌晨五時許,魚市場始停止運作。

居民炮轟魚市場

YOHOTown1座低層居民錢先生表示,03年買入YOHOTown時,售樓書無列明附近有個魚市場,直到入伙才知道,「魚市場係凌晨運作喎!正係我熟睡嘅時候,佢哋運魚嘅貨車噸位重,每逢經過元龍街,就傳嚟呯呯聲,搞到我無覺好瞓。仲有佢哋載魚嘅水,通常喺光明學校對出嘅渠口排放,當風向吹正,特別係夜晚,就有難聞嘅魚腥味。」
作為魚市場代表的香港鮮魚業批發商會會長黃明光怒氣冲冲地說:「噪音?嘈得過青山公路嘅車聲?」他又說:「有我哋喺度,都未賣YOHO啦!有乜理由要我哋搬先?」
在魚市場經營了40多年的黃生說:「1972年,我們一眾魚欄嘅伯爺,在朗屏附近買了塊地平整後擺檔賣魚,到96年(九鐵)要興建西鐵朗屏站,要求我們搬遷。喺2000年4月8日,我哋正式搬嚟,九鐵有畀特惠補償金,以農地價錢計,數目唔多,每呎賠300蚊,僅夠裝潢呢度嘅魚欄。」
黃生續稱:「唔通你喺殯儀館隔籬起新樓,起完,你就叫殯儀館搬?如果要搬,好凄凉,因為單係調校水泵、做魚池,細欄要5至10萬,大欄要30萬。最多你要我改善,我改,我又唔係踩到你條尾。」

覓址搬遷無進展

過去十年,魚市場所佔用的地皮,以每年約100萬元租用,逐年逐年向地政署續牌,事前還須過環保署一關。最近一個牌照已獲環保署批准,條款當中附帶要求魚販避免噪音及衞生等問題,於是魚販改變一些運作模式,包括避免倒車時敲打車身的「噹噹」聲,魚販亦合資以每月5000元聘用清潔公司,清理附近的垃圾及地面。冷靜下來的黃明光說:「如果居民真覺得我哋有需要搬,咁就唔該賠償,但係政府梗係唔想出錢啦﹗」
政府年前曾建議選址錦田,隨即遭當地居民及區議員反對。問題都是「錢作怪」。提出建議的地區人士指:「當年佢哋搬到現址,是由九鐵出錢搭建鐵棚,如果要搬,呢筆錢由邊個支付?好明顯,問題嘅膠着係政府唔肯出錢。」多名地區人士批評,當年政府「」魚販搬,開宗明義是臨時的,政府曾承諾覓地作永久搬遷。民政處代表指,曾提議一些選址,但業界有其考慮因素。搬遷事宜至今並無明顯進展,業界亦認為逼切性不強,只是苦了矇查查入住的YOHO居民。
記者:陳家雄、葉淑貞
攝影:黃冠華、張志華

魚販與YOHO業主各有理據

魚販:我哋早就喺度經營,明知有個市場都要搬嚟,有乜理由反而要我哋搬?

業主:魚市場係凌晨運作喎!正係我熟睡嘅時候,佢哋運魚嘅貨車噸位重,每逢經過元龍街,就傳嚟呯呯聲,搞到我無覺好瞓。仲有佢哋載魚嘅水,通常喺光明學校對出嘅渠口排放,當風向吹正,特別係夜晚,就有難聞嘅魚腥味。

魚販:唔通你喺殯儀館隔籬起新樓,起完,你就叫殯儀館搬?如果要搬,好凄凉,因為單係調校水泵、做魚池,細欄要5至10萬,大欄要30萬。最多你要我改善,我改,我又唔係踩到你條尾。

購物飲食:百萬呎商場成血拼熱點

新地搞商場有一手,從街坊場大埔超級城以至頂班的IFC,一樣游刃有餘;八十年代把荒蕪的沙田新城市廣場,憑着引進日本百貨業而點石成金,多年來仍是新界東龍頭商場,堪稱代表作。有此優秀往績,新地推售YOHO系時以「未來新城市廣場」的規劃概念作招徠,買家及投資者自然非常受落,皆因預期物業將一如新城市3期,樓價長升長有。
YOHOTown於03年開盤時,曾稱商場將於06年落成,結果等到今年,始見2期商場雛形,何時營業尚有待公佈。3期同樣包括住宅兼商場(預期2013至2014年落成),屆時加上新元朗中心商場,便構成百萬方呎的商場陣容。不過,2期商場入口側的一小片私人用地,仍有木廠、車房經營,令項目難免缺了一角;發展商計劃於港鐵站及各期商場興建天橋貫穿。

社區發展:20分鐘到深圳快過出旺角

曾經很「鄉下」的雞地(即以「鳳」字為首的數條小街),以至不遠處的元朗大馬路(市中心),今時今日已經非常旺場,這些改變,不過是十年八年間的事。新元朗中心落成18年,由於四野無高樓,鶴立雞群,一直是當區樓價指標,但畢竟人流未足,中心商場過往被街坊視為「死場」,人氣仍集中大馬路一帶,直至YOHOTown於04年入伙,其所處的雞地,人口頓增,新元朗中心商場終於鹹魚翻生。
新地力拓新界西商業兼住宅版圖,全因元朗的確具備「中港通」優勢,新元朗中心有巴士到深圳灣,全程約20分鐘,快過出旺角,故新地有信心吸引內地自由行貴客臨門。新地旗下的上水廣場,因就近關卡,成為深圳、廣州市民最熟悉的血拼場,故相信位近深圳灣的YOHO一樣有此奇效;新地租務部總經理林家強說,YOHO的目標客並不但是自由行,「新界東的居民可以到新城市廣場消費,但新界西呢?這個場一定可以吸引這批居民。」

物業規劃:YOHO分三期涉逾6000伙

YOHO系列共分三期發展,涉逾6000伙。第1期的YOHOTown於04年9月入伙,住宅共有8座(第1至9座,不設第4座),提供2200個單位,全部單位均為長方廳,主攻兩房,佔總供應量75%,其餘為淨三房或三房連套房設計。每座頂樓取名「YO豪宅」以示尊貴,合共20伙,面積全部逾千呎,有三房或四房間隔,共提供平台及天台。
第二期為YOHOMidtown,同樣有8座,提供1890個單位,去年10月入伙。低座為大型購物商場,但至今尚未落成。第三期為YOHO系列最具規模的一期,提供逾2500伙,並包括逾40萬呎商場及社區中心、交通交滙處等公共設施。

屋苑市況:一手買入貨八年賺兩倍

YOHO系的銷售表現,在近8年間頗能代表本地樓市的喜與悲。第一期YOHOTown於03年7月開售,正值後沙士期,YOHOTown為求令市場聚焦,開出即供呎價1560元的十年新盤新低,入場費最平的單位為527呎,售73.73萬元,呎價1399元,雖屬無景超低層,仍然平得離奇,結果策略成功,首天去貨500個。
這個歷來最平的YOHO單位,購入後僅4個月即以94萬沽出,至04年10月再以118萬元易手。同樣在首批推售時僅售88.06萬的579呎單位,亦為超低層,呎價1521元,經歷多次轉手後,今年7月趁高峯期以305萬元高價成交,呎價5268元。物業04年入伙時,全部二手成交皆獲利,持貨至今可賺逾兩倍。
YOHOMidtown開盤價格同樣引起熱話,首批呎價4500元令人嘩然,及後越升越有,特色戶更錄得呎價1.2萬元新高;時光倒流十年,若說雞地樓呎價逾萬,必被指天方夜譚,如今「元朗都賣七千」成為樓市好友的強心針。

買家還價狠交投轉淡

隨着市況轉靜,YOHO近日亦有回軟,有代理指,買家還價意欲低,即使遇到心水單位,也堅持要等銀行估價才還價,並往往達一成以上,「現行規定,投資收租只能按五成,連累連約盤去貨都慢下來。」不過租務尚可維持,皆因以平均呎租15元而言,有港鐵、有會所兼樓齡新,各區難求。
9月份屋苑共錄約19宗成交,本月截至10日暫錄2宗,呎價5500至5700元;屋苑約有150個放盤,平均每方呎叫價5600元。

同區市況:雞地單幢樓投資者新寵

元朗樓市本以新元朗中心馬首是瞻,但自YOHOTown登場,新元朗中心不但失去領導地位,更因動土連連,景觀大變,居民形容為「唞啖氣都難」,皆因新發展項目把新元朗中心三面包圍,先有YOHO的1、2期擋去南面好景,再到興建中的3期遮去東面,但影響更大的項目仍陸續有來,包括貼近物業的元朗西鐵站上蓋及巴士總站發展項目。

新元朗中心景觀受阻

代理坦言,一旦西鐵站上蓋發展落實,新元朗中心的確會被「block晒」,但現階段仍只是一個地盤,距離落成為時尚遠,故暫未有業主因此放盤。新元朗中心價位向來硬淨,因YOHO效應,成為少數超越97價的新界西屋苑,盤源亦少,但近日市況回軟,9月份錄得兩宗呎價低於5000元的成交。屋苑9月份共錄得約12宗成交,平均呎價5260元。
與新元朗中心相比,雞地的單幢樓受惠更明顯。與YOHO僅相隔一條大明渠的雞地樓,本被視為元朗邊陲,屬二、三線地段,近年頓成投資者新寵,部份物業更大幅超越97價,以成交最活躍、高齡27年的好順利大廈為例,兩座僅提供287伙,一律400餘方呎,97年時大部份單位仍不足100萬元,03年更跌至50萬元的冰點,但06年起逐步回升,如今呎價近3900元,最平放盤亦逾150萬元,假設收租6000元,亦有4.8厘回報,對收租客非常吸引。至於提供300餘方呎細單位的好順意大廈,同樣貼近YOHO,單幢兼高齡,入門銀碼更細,被投資者炒起,入場費約140萬元。

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