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2011年11月19日

主題故事:醜樓大翻新

太古城第1期最近落下圍網,為外牆維修作準備。

本月初,爆出政府兩年前推出的「樓宇更新大行動」涉嫌25宗圍標,令受害業主氣憤,更令人質疑管理公司與工程業界的誠信問題。接觸過無數苦主的香港業主會會長佘慶雲直言:「十幢樓,十幢都圍標!」這無非因為現行維修工程缺乏監管,過程欠缺透明度,令到不法的管理公司、顧問或承建商有機可乘,業主們遭任意魚肉,他建議業主們維修前,邀請獨立第三方介入,讓業主「畀錢畀得條氣順啲!」
記者:陳家雄、葉淑貞
攝影:劉耀輝、李家皓
模特兒:Meow(Puremodel)

政府建議業主們進行維修前,成立工程監督委員會,但佘慶雲質疑成效:「有多少業主立案法團或業委會成員,是建築或工程界的專業人士?他們往往只是烏合之眾,對行內知識及運作全不知情,例如外牆維修,怎樣才要鏟底、圍網?通常只靠管理公司和顧問提供意見,但問題正正在此,最易把業主蒙在鼓裏。」

須聘顧問公司做勘測

大廈維修前,均須聘顧問公司進行勘測,檢查樓宇狀況,列出修葺清單及收費。佘慶雲稱,曾有大廈邀請顧問,聽到收費後「嚇了一跳」,「竟然只收8000元,為何這麼便宜?後來才知道承建商會回佣給顧問公司。」然而,工程需要招標,照道理不能指定給某承建商,「這就是管理公司從中作梗,壟斷招標過程。」
常用的手法是:「例如某項工程預算400萬元,進行招標時,派人遞交十多份明知不合要求的標書,例如選用差勁物料、標價超出預算一倍,最後表面上是收到20份標書,但實際合乎資格的僅餘3、4份,當中必定包括與顧問私通的承建商,然後在選擇標書時,褒揚已『傾掂』的公司,誘導業主們選擇,令其中標為止。有承建商更索性給法團委員提供小便宜,例如免費修補屋企甩漏,換取他們投票,不少委員不以為然,最後才知中招(被廉署調查)。」
除了顧問公司與承建商私通,亦有涉及管理公司與承建商的不軌行為。佘慶雲舉例,多年前他持有一港島區某商場店舖,場內消防系統須定期維修,由管理公司招標,收了30多份標書,結果甲公司中標,收費10.8萬元。舖主們覺得太貴,私底下向乙公司索取報價,在同工同料下,竟然只需4000元,「怎可能相差廿多倍?」他心有不甘,查找甲公司的董事及管理層,發現竟與管理公司為同一批人,於是二話不說,轉聘乙公司。

政府宜監督防利益輸送

貸款協助,亦應正視相關法規,加強對管理公司、顧問及承建商的監督,「一味叫人防貪是無用,應該嚴懲。」他建議,業主在大廈進行維修前,應邀請熟悉測量、工程及建築的專業人士作為獨立第三方,事前事後都可以就工程提供中肯的意見,但要注意,應避免讓第三方與涉及工程的管理公司、顧問及承建商接觸,防止利益輸送。有區議員建議,民政處可與工程師學會合作,安排業內人士義務為大廈維修進行監督工程,防止業主們無辜被宰。

物業維修流程

1.進行維修前,成立工程督導委員會,當中包括業主或業主代表,參與人士最好有建築方面的經驗。

2.委聘建築專業顧問,進行樓宇勘測,可從屋宇署提供註冊名單中,邀請其中3至5間公司。業主可按其經驗、服務範疇及費用來選擇。

3.經顧問勘測,提交的報告應包括樓宇狀況,有待修葺一覽表及優先次序,列明每項維修費。業主立案法團商討勘測報告內維修及改善工程各項目的需要。

4.在獨立的建築專業人士協助下,挑選富經驗及合乎資格的承建商。透過公開招標、選擇性招標或議標甄選承建商。

5.簽約後,承建商必須提交工程計劃進度表。工程進行中,除了顧問監督外,督導委員會通常派一至兩名熟悉建築的委員協助視察評估工程的質量。如果牽涉較大規模的建築工程,必須有地盤安全監工計劃書,並向屋宇署提交及審批。
工程顧問負責統籌維修及改善工程的設計、招標、安排及監督工作。

資料來源:屋宇署

樓宇安全貸款計劃

法團落實維修,但個人經濟有困難,怎辦?其實屋宇署提供了「樓宇安全貸款計劃」,協助業主進行改善樓宇及私人斜坡安全的維修工程。
貸款額上限為100萬元,分有息及免息,視乎申請人財務狀況,而免息貸款申請人須為綜援人士,或普通高齡津貼受助人等。
詳見 http://www.bd.gov.hk或致電26261579查詢。

太古城委監督小組 甄選承建商免爛尾

走進港島東藍籌屋苑龍頭太古城,分12期共61幢,樓齡由廿多年至三十多年,部份期數大廈外牆新簇光鮮,另一部份期數卻見外牆紙皮石剝落、裂縫處處、水迹斑斑,同一屋苑下,大廈維修前後的對比,顯而易見。

第10期外牆維修涉5600萬

太古城西區議員兼太古城五期業委會代表趙家賢表示,根據公契,每幢大廈可派兩名業主代表加入該期的業主委員會,而每期委員會可再派1至3名業主加入太古城物業管理聯絡議會,議會當然主席由管業處經理擔任。倘若不涉及所有期數的公家用地,各期數住戶會因應其大廈情況進行維修工程。因此,第2、4、5及11期早年已陸續完成外牆維修,而第1、9B及10期則正在進行,其中第10期的外牆維修工程現已圍網,料明年初動工,估價逾5600萬元,每戶攤分約3.37萬元;至於其餘期數的大廈則未進行相關工程。
趙家賢指出,每戶每月繳交的管理費中,有相當部份會撥作大廈維修的恒常基金,作為日常維修之用,倘若需要進行的維修工程屬於較大規模,例如消防系統、外牆翻新等,才會諮詢大廈業主是否需要成立特別基金以進行工程。
為了增加透明度,部份期數業主委員會成立的工程監督小組,除了包括該期的業主、其他期數居民,當中會有熟悉建築及工程界的專業人士參加。此外,還進行住戶問卷調查,了解住戶對大廈維修的要求。到聘用承建商時,除了根據屋宇署的註冊名單作出甄選,還要求獲挑選的承建商交出二判、三判等所有參與工程的公司名稱,以防誤聘不合資格、曾牽涉訴訟等工程公司,導致爛尾。在簽訂合約前,更要求承建商提交工程計劃時間表,派專業人士監督工程,按時執行及完成。

北角賽西湖大廈 超級維修費逾億

北角半山傳統豪宅賽西湖大廈,10年前展開工程費超過1億元的超級維修,是當時本港最大型的單一私人維修項目。
分15座的賽西湖大廈,雖則有925伙分擔,但因這是物業入伙以來首度大型維修,範圍涵蓋結構保養、重鋪外牆、大堂及泳池翻新等,工程浩大,故每伙付出的維修費不菲,以單位面積分為15萬、17萬及20萬元。
以今時城市花園、和富中心需每戶集資逾10萬元翻新外牆比較,賽西湖大廈似乎不算貴,但10年前屋苑呎價不足5000元,維修費約為樓價3%,比例偏高,故當時放盤價亦有「包維修」與不包之分。

維修期 成交租金齊挫

費用貴還是其次,更重要是工程期間沙塵滾滾,環境惡劣,令部份嘆慣的中產業主選擇撤離,維修期間甚至出現低於市價5%的成交,租金跌幅亦超過一成。
01年尾展開的工程,至03年7月陸續完成,正值後沙士期,兩年來被嚴重忽視的賽西湖大廈立刻重回買家視野,大廈剛卸下維修網,呎價隨即由平均4700元彈升至5100元。時至今日,賽西湖大廈仍然有升無跌,區內代理都無「鎖匙盤」在手,近月樓市轉靜,成交疏落純因業主拒絕減價,優質單位閒閒哋呎價2萬元,現價遠超97年約1倍。
不過,維修距今轉眼8年,物業畢竟已屆33歲,而且當年只屬翻新,部份機電設施、內部結構已十分破舊,石屎剝落時有所聞,尤以單位廁所情況最明顯,這些暗病都屬舊樓無法避免的問題。此外,舊樓對加建尺度往往寬鬆,最普遍是把廚房與工人房之間的工作平台密封,劃作雜物房。

《大廈維修經典事故》
何文田俊民苑

正在進行大型翻新的第一代居屋何文田俊民苑,工程費用高達1.2億元,由商議以至落實,爭拗不絕,其間法團、議員輪流轉,甚至出現區議員被毆、老伯不滿窗台板被拆激到要跳樓、動工後思疑房署當年偷工減料、黑社會晒馬爭工程等,夾縫中的街坊大嘆居無寧日。不過,由於預期翻新後樓價大躍進,沙塵滾滾的俊民苑今年平均成交呎價仍達5800元,貼近97年,好日子相信不日來臨。

大埔翠屏花園

09年5月,大埔翠屏花園的官司終於告一段落,樓價終可「正常發展」。纏擾屋苑居民的維修官司事件,始於03年,當時百多名業主夥同法團入稟,向前任管委會及工程公司興訟,要求推翻合約,但被判敗訴。在這數年間,工程近乎爛尾,部份銀行因官司問題拒絕按揭,令樓價落後大市近三成,細單位樓價低至70萬元。官司終結後,維修工程亦於去年完成,每伙分擔維修及律師費共約6萬餘元,但總算令事件畫上句號,10月的淡市中,仍錄得D座低層5室(362方呎),175萬元成交,呎價4834元,守得雲開。

西營盤怡景花園

今年10月,西營盤怡景花園一名住客,因不滿法團通過每戶逾10萬元的巨額維修,在大廈掛上抗議橫額,聲言跳樓以死控訴,後被勸服返回地面。這並非業主首次抗爭行動,08年大廈因外牆紙皮石剝落及污水渠滲漏,遭屋宇署強制修葺,但5000萬元工程費被指偏高,要求重新招標,經過連番示威後,工程推倒重來,但新的工程合約又形成另一輪爭議。

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