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2011年11月19日

新界靚盤:火炭杏苑山莊
隱世大屋樓底特高

火炭工業區以北一批以樂字為名的迂迴山路,由於地勢稍高,市場統稱為火炭北半山,散落10餘組中低密度住宅,當中,惟獨杏苑山莊屬洋房項目,全數僅6幢,現時只有兩個放盤,一個面積最大,另一個裝修最豪,今次介紹的是靚裝放盤。

91年落成的杏苑山莊,今次介紹的雙號屋,面積2238方呎,業主大約7年前買入,斥資逾200萬元將屋裏屋外改頭換面,花了一年多才完成裝修,客飯廳鋪楓木地板,睡房鋪檀香木地板,花園有園林佈置,備有大型錦鯉魚池,並花逾萬元購買羅漢松。天台已進行防水工程及重鋪地磚。

客飯廳採高低層設計

地下客飯廳採用高低層設計,呈方形的客廳樓底特高,外連花園,倍感開揚。從客廳步上數級樓梯,才抵達飯廳,兩廳分區更加清晰。飯廳旁有門通往平台,平台設樓梯下達花園,佈局簡潔。同層的廚房佔地廣,附連大碼工人套房,外連小平台,傭人有充足的工作空間。
1樓全層為寢區,向東南的套房特別闊落,原則設有衣帽間,現已拆牆化身成特大套房浴室的一部份。原則偏廳闢出一房,令全層由原則3房變4房,間隔更完備。天台闢出部份地方作洗衣間,並建有小花園。洋房備有車房,可泊放兩部私家車。

洋房向東南,視野尚算廣闊,前臨大型屋苑駿景園,由於各座分佈廣,可從樓群間眺望部份沙田馬場及城門河對岸。洋房以3800萬元放售,呎價16979元,考慮裝修因素,叫價合理。
美聯物業分行高級營業經理呂劍偉稱,現時另一放盤同為雙號屋,2500方呎,是屋苑6座洋房中,面積最大,花園及天台亦大得多,花園有1500餘方呎,圍繞整個客飯廳,天台也有920餘方呎,叫價3800萬元,呎價僅15200元,較介紹洋房為低,但裝修比較普通,亦屬市價。
記者:陳阮素
攝影:陳亮華
模特兒:Grace(AModel)

洋房資料:雙號屋建築面積2238方呎;另花園607方呎、天台810方呎

間隔:4房(1套)2廳;另工人套房及平台
呎價:16979元
備註:車房可泊2車
資料來源:美聯九肚山分行
電郵:mailto:antony.lui@midland.com.hk

─置業計數─
印花稅:161.5萬元
五成首期:1900萬元
五成按揭:1900萬元
每月還款:75073元*
租值:8萬元
回報率:2.5厘
*P減2.75厘,實際按息2.5厘還款期30年

杏苑山莊主要資料

地址:火炭樂林路12至22號
洋房座數:6座
洋房樓層:2層
建築面積:2048至2500方呎
實用率:75%
間隔:3房
落成:1991年
發展商:僑光置業
管理公司:黃開基測計師行(物業管理)
管理月費:每呎約2.1元
設施戶外泳池
校網:小學91網;中學沙田區

生活配套
步行落山數分鐘抵商場

屋苑環境清靜,但康樂設施不多,只有戶外泳池。住戶步行數分鐘落山,即抵駿景園小型購物商場駿景廣場,有各式食肆、超市及日用品店舖等。沿樂景街向前行,銀禧花園有小型商場,御龍山有數間舖,提供洗衣店、高檔超市、酒樓等。御龍山旁邊就是港鐵火炭站,由杏苑山莊前往,就算不駕車,步程只需約10分鐘,乘搭港鐵前往九龍及港島,也十分方便。而火炭站對面也有小巴及巴士前往沙田等地。

同區市況
華翠園索價3800萬

火炭北半山大部份物業落成於80年代,分層戶型由1100餘至1900餘方呎,個別物業提供有特色戶型如相連及複式單位,面積俱逾2000方呎,放盤罕有,成交欠缺參考性。
區內洋房項目較多的地段,為火炭工業區以南的穗禾路一帶,俗稱火炭南半山,當中以美禾圍一帶獨立屋地及巨碼洋房屋苑身價最高,但極少放盤。最具知名度的是地勢最高的華翠園,由新地發展,洋房面積2021至2070方呎,現有2070方呎洋房放盤,叫價3800萬元,呎價18357元。
穗禾路一帶價格較相宜的洋房為沙田渣甸山花園,現有放盤每方呎叫價僅約1萬元水平,價格更低的是麗峰花園排屋,面積2233至2509方呎,花園一般僅數百方呎,叫價相對較低,2243方呎洋房,1680萬元有交易,呎價7490元。
近半年該處洋房成交不多,沙田渣甸山花園今年4月錄得一宗交易,為2291方呎洋房,以1550萬元成交,呎價6766元。比較多的洋房成交,位處相距不遠的九肚山,10月份寶栢苑2期1486方呎洋房,成交價3200萬元,呎價21534元。

物業成交

杏苑山莊6座洋房,面積由2048至2500方呎不等,廳房佈局大致差不多,地下為客飯廳、廚房及花園,1樓設偏廳、寢區及浴室,最高一層為天台。
屋苑規模細,導致交投疏落,對上一宗成交已是09年1月,該洋房為雙號屋,面積2048方呎,連721方呎花園及776方呎天台,成交價1501萬元,呎價7329元。

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