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2011年12月17日

主題故事:公務員樓 奇貨可居

六十年代伊始的騰飛時代,在私企打拼易有出頭天,而留在公務員隊伍,則勝在安穩兼好福利。那年頭的公務員,除了鐵飯碗,居所都有阿公擔帶,在全港一些超靚地段,不難發現外觀平實、無無會所,但面積闊落、保養良佳的公務員樓,在重建狂潮下,物業有價有市,大把發展商同你爭。
記者:陳家雄、葉淑貞
攝影:張志華、黃冠華
模特兒:Ava(UniqueModel)

公務員樓性質與宿舍不同,屬早期的房屋福利,過往公僕們可自組「公務員建屋合作社」起樓,由政府批地及提供低息貸款;經過分契後,可補地價自由買賣。據公務員事務局回覆,未分契的合作社有67個(22個位於香港,45個位於九龍),而已完成分契的有171個(70個位於香港,98個位於九龍,1個於港九均有樓宇,2個位於新界)。分契後,已取得業權的前社員,須向地政總署申請撤銷轉讓限制及補地價,才可自由轉讓。

公務員樓單位總數約8000伙,分契後,正好趁重建熱潮,可選擇隨時把單位售予發展商;新近一宗成功分契為士美菲園(SmithfieldGarden)。整個分契手續需時約一年半,而地政總署收到撤銷轉讓限制申請後,一般會在4個月內發出補地價通知書,補價水平要視乎地契。

不再批地 步下歷史舞台

隨着公務員轉合約制,加上房屋福利多樣化,政府不再批地,公務員樓已漸漸步下歷史舞台。尚存的公務員樓,以葵涌華員村規模最大(5座共600伙),物業可自由買賣,新近成交為11月1座高層A室,600方呎單位以260萬元易手,呎價4333元。其餘樓房不乏靚地,如跑馬地、薄扶林、九龍塘、何文田等,次一級的地區則有西灣河、土瓜灣等。

《經典收購》
寶翠園前身 公僕獲「同苑」安置

西環高級公務員宿舍
80年代已被發展商計劃收購,但因當年須百分百會員首肯,未能成事,直至93年修例調低比例,合作社於95年解散分契,翌年售予信德發展成寶翠園(圖),這批幸運公僕既獲逾300萬元賠償,還得到「同苑」安置,可謂樓又有錢又有,羨煞旁人。

收購歷時12年 昇御門即將開售

紅磡漆咸大廈
與西環高級公務員宿舍同一時間被提收購,但價錢談不攏,經歷長達12年交涉,始於2005年落實。項目定名「昇御門」(圖),正計劃逐步開售。

紅噹噹外形 南豐成功搶奪

筲箕灣藹寧園
南豐今年成功收購東區「長命斜」旁的藹寧園(圖),每伙承惠600萬元。物業外觀紅噹噹,是街坊眼中的一道風光,故拆卸重建份外令人不捨,但面對日久失修,住戶早有轉讓打算,十多年來先後與多家發展商洽談,至今年始修成正果。

單位一:九龍塘蘭馥園 客飯廳特大

九龍塘喇沙利道蘭馥園,樓高三層,單位有30個,戶戶連車位,自1994年完成分契後,可自由租售,由於物業位處傳統豪宅地段,縱然年過半百,外觀較毗鄰物業稍為殘舊,但呎價仍貼近同區豪宅,惟業主惜售,放盤量少,加上買賣手續繁複,成交疏落,過去三年僅錄3宗。

傾向出租 每月32000元

介紹單位為58號低層,面積1372方呎,實用率高逾九成,特大的客飯廳相連露台,空間感十足,惟露台外望小山坡。業主於1997年8月以760萬元購入,現叫價2200萬元,呎價16035元;同時亦放租,叫價32000元。
旭日地產邵卓雄表示,業主傾向出租多於轉售,因同類單位難求。新近一宗成交要數到今年6月,單位為72號2樓,面積2000方呎,以3188萬元成交,呎價15940元。目前有兩個放盤,除介紹單位外,另一單位為68號低層,面積2300方呎,叫價4500萬元,呎價19565元。

九龍塘蘭馥園58號低層 建築面積1372方呎

叫價:2200萬元
呎價:16035元
間隔:3房(連套房)2廳;另工人房
實用率:約93%
落成:1958年
備註:提供一個露天車位
資料來源:旭日地產
電郵:mailto:andysiu@sun-rising.hk

單位二:土瓜灣美善同道 千呎環境靜

土瓜灣美善同道由街道到街尾,幾乎全是公務員樓,屬公務員樓最密集的地區,建於60年初。雖然多幢大廈樓齡高,但位處市區,交通便利,且實用率高,每有單位放盤或出租,均在短時間內獲承接。

一梯一伙 叫租16800元

介紹單位為美善同道129號高層,位處倔頭巷,環境清靜。大廈樓高5層,每層一伙,面積1000方呎,甫入門,一條走廊經兩房,客飯廳另處一角,間隔有別於其他私樓。業主當年於政府部門從事會計工作,自1961年入伙至今,97年與相連的127號,兩幢樓共10伙人完成分契。業主年事已高,子女自立門戶,但他捨不得賣掉半生寄居的愛舍,遂花30萬元裝修,只供出租,叫租16800元。
世紀21朱麗貞表示,美善同道的公務員樓成交稀疏,已分契單位的業主均惜售,放盤難求,租盤較多。雖然大廈位處市區,但自成一隅,旺中帶靜,且實用率高,甚受專業人士如醫生、律師,或追求實用的人士追捧,放盤極快獲承接。

土瓜灣美善同道129號高層 建築面積1000方呎

放租:16800元
間隔:2房2廳;另工人房
實用率:約86%
落成:1960年
資料來源:世紀21
電郵:mailto:libbychu_2008@hotmail.com

回看歷史
筍價申領土地 組合作社起樓

自五、六十年代起,長俸公務員可組成合作社(為數約十餘人,來自同一部門),以優惠價申領土地興建公務員樓,當時地皮不及現在矜貴,物業多建於市區,部份更屬豪宅地段。首個公務員樓為1956年落成的西環高級公務員宿舍(寶翠園現址),其次為紅磡漆咸大廈(新盤昇御門)及筲箕灣藹寧園(清拆中),三大古董樓都已先後被發展商收購重建。

自由買賣多限制

未分契前的公務員樓,住客的身份近似會員、租客,他們要緊隨當初結社的轉讓宗旨,須獲得其餘成員的同意,方能售予未有申領其他房屋福利的舊制公務員;部份合作社更訂定特殊會員資格,例如須為高級公務員才有資格接貨。
自93年起,只需75%成員同意,便可令物業由一張大契分拆成獨立樓契,住戶可以選擇繼續居住,亦可在補地價後售予非公務員,與一般二手物業無異。
不過,公務員之間的轉讓,不能承造按揭,即使可走進自由市場,亦因樓齡偏高,往往只按五成兼年期短,令其流轉率有限。

競逐場地
九龍城土瓜灣 勢整合建高廈

沙中線不日落成,加上八成業權強拍條例,九龍城、土瓜灣這類唐樓眾多的區域,成為發展商競逐場。新近就有美善同道6至12號,透過強拍整合業權,物業矮矮細細的美善同道,十年八載間難免高廈林立。

老街坊:不願變天

在區內長大的劉先生表示,該區向來「好多發展商吼」,近一兩年就更加積極,他所住的公務員樓,住戶常就收購事宜開大會;不少鄰居期望改善居住環境,包括家中兩老,但劉先生卻很不情願,「我在唐樓長大,住慣舊區,幾十年來都係熟口熟面嘅左鄰右里,方便、選擇多,消費較便宜,實用性亦遠勝一般私樓。」
自從有收購可能,他曾四出睇樓,但400方呎往往叫價200萬元以上,若想買個大單位,維持一家老少的家庭結構,「無可能買得起!」市況回軟,與發展商的角力難免出現變數,「個人嚟講,我唔想搬。唐樓係舊,但當年嘅質料、結構都好過新樓,我覺得多住10年都冇問題。」

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