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2012年01月09日

利字當頭:磚頭為甚麼不能抗衡通脹? - 利世民

上星期,讀書會小組討論當中,有成員問道:「如果政府介入壟斷貨幣供應之後,結果必然是通脹,那麼買磚頭不是必賺嗎?」
我只會說:「盡其量,我們只可以講,磚頭比公仔紙更保值。但講到對冲通脹。我認為,就算黃金也幫不到大家。要是依書直說,通脹之下,絕大多數人都是輸家。要成為唯一贏家,就要直接拿到中央銀行新鮮熱辣印出來的銀紙。」
這位成員反問到:「看香港的地產,過去不是長揸必贏嗎?」

按揭等同槓桿放大

對很多人來說,磚頭勝過紅簿仔,因為一來有租金收入,二來又有通脹帶來的賬面升值。不過,樓始終有物理限制,隨時間的流逝,內在的一些價值亦會散失。最簡單的比較,同樣實用面積600呎的兩個單位,一件貨是三十年的舊樓,一件是最新的,算就在同一區,兩者在價格上的差異,可以非常之大。
就算三十年前用幾十萬買下來,今天市價幾百萬,我不可以就此說賺了十幾個開。因為扣除利息,維修等成本,買樓的回報,肯定沒有大家直覺的那麼高。
說到底,絕大多數業主,都只是求自住安心,保值還是其次。
投機磚頭,最大的風險,是流動性問題。其次,絕大多數人投機磚頭,必然要做按揭,換言之就是槓桿放大。保值卻用槓桿放大,而當事人卻不為意其中風險。所以,近代歷史中,幾乎所有泡沫,都牽涉到地產。不過,地產始終有投資的方法,究竟怎樣做才是王道,明天續談。

利世民
http://www.facebook.com/AppleSimon

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