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2012年01月25日

樓市專題:
四大新盤爭響頭炮 全位於新界多達5569伙

龍年搶客大戰一觸即發。各大發展商為了打響頭炮,拎個好兆頭,至少四大新盤齊搶閘爭做龍年第一紅盤,涉及多達5569伙,全位於新界區。長實(001)的將軍澳85區規模最大,亦相信是眾盤中最易上車,市場估計呎價約5000元,入場費有機會低至300萬元。龍年發展商或平價爭散貨,市民可能最受惠,所以慢慢揀定心水也未遲。
記者:朱連峰、湯家明、程俊華

這四個龍年大熱頭炮新盤,分別位於將軍澳、荃灣、屯門及沙田,除將軍澳85區外,其餘全屬港鐵沿線物業。四盤正待政府批出售樓文件,故實際推出時間還要看那個樓盤的售樓紙最快到手。

將軍澳盤料300萬入場

當中以座落堆填區、鄰近港鐵日出康城站的將軍澳85區項目規模最龐大,涉1777伙。其次是荃灣西站7區項目,也有1720伙,這兩個樓盤都是由長實發展。長實執行董事趙國雄曾表示,長實的龍年頭炮盤,會是兩者其中一個,將視乎那個樓盤最先批出售樓紙。
日出康城的位置已被外界視為吊腳,前身為鑄造廠的將軍澳85區石角路8號項目,位置上給人的感覺更加「與世隔絕」,但環境優美、群山環抱。業界相信其售價會比日出康城更低,呎價料約5000元,貼近區內居屋價。資料顯示,地皮07年補地價28.73億元,呎價2700元。

區內代理表示,日康出城多個主要屋苑,包括首都、領都及領峰,現時成交呎價約4800至5200元。有代理直言,「咁嘅位係賣呢個價」。項目主打兩房細單位,面積約500至600方呎,入場費有機會低至300萬元。長實曾表示,由於項目主打兩房細戶,相信會吸引上車用家及投資者垂青。
至於兔年積極賣樓的新地(016),甫踏入龍年更加是幾手準備,其中港鐵屯門站更屬重頭戲。矚目之處在於新地能否在逆市下再創高價賣樓神話。該盤由新地「樓神」執行董事雷霆負責賣樓,曾在各區創造不少天價成交,例如去年推出的天晉,竟能在供應重災區的將軍澳創出每呎2萬元區內歷史新高。

傳屯門站呎價$8000

屯門站項目有近1100伙,新地已透露該盤售價會參考市區港鐵上蓋物業。市傳呎價約6000至8000元。除屯門站外,珀麗灣6期海珏因最近已批售樓紙,也有機會成為新地龍年頭炮盤。
除長實及新地外,新世界(017)的沙田車公廟站項目,亦準備推出。而去年甚少推出新貨的恒地(012),龍年第一炮應是粉嶺洋房翠林。該項目16幢洋房已醞釀推出,示範屋早前招待代理參觀,隨時候命開賣。在兔年殺得性起的信置(083),則極有可能先推紅磡單幢盤御悅約68伙作為熱身,令區內新盤搶客戰再升溫。

排隊開賣
長實揸重貨逾6500伙

初二維港燒完煙花,代表新一年諸事興旺。雖然去年兔年賣樓仍相當暢順,不過今年龍年尤其在上半年可否「龍咁威」,便要看發展商功力了。然而,相信主要發展商今年一定由年頭忙到年尾,皆因一眾發展商手持大量貨源,排隊推售。整體而言,以「工廠模式」買地發展住宅的長實(001),為今年最揸重貨的發展商,保守估計旗下逾6500伙一手新貨可賣。

盤源多屬新界盤

生肖屬龍年的長實主席李嘉誠,已連續兩年奪得全年賣樓王稱號,且看今年能否「三連霸」?
長實今年貨源,幾乎「清一式」是新界盤。當中又主要是新界挾鐵路概念項目,如將軍澳日出康城系列,繼首都、領都、領峯後,日出康城3期可望今年上半年開賣,涉及單位1648伙,乃長實龍年數一數二的大項目。
除了日出康城,同區的將軍澳85區(地盤A)更醞釀出擊。地盤前身為捷和集團的鑄造廠,乃一幅工業地,集團早年與長實合作發展重建為住宅,已籌劃至少10年發展興建。
至於長實於荃灣區內的荃灣西站7區住宅項目,未知會否因較早前受到荃灣西站灣畔地皮流標影響而延遲開賣,該項目提供1720伙,同屬年內大規模兼具銷售指標項目。
至於另一大型發展商新地(016),今年主要貨量逾2100伙,銷售壓力相對細。

中原:樓價跌勢已喘定

現時地產代理亦未必希望龍年樓市太好,因太旺只會刺激政府神經,又再出手打壓,故但求樓市平穩。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,經過連月來調整,部份地區樓價比高位回落15%,已初步跌定,只待買家的信心回來,讓龍年的購買力爆發。

冀政府放寬辣招

陳永傑表示,龍年樓市走勢還看政府及歐洲會否再「爆大鑊」。他又形容龍年樓市難測,亦是「矛盾年」,大家都望樓市好,但如果經濟太好,樓市太旺,政府出招調整越劇烈,相反市況越差越會放鬆,所以很矛盾。
但另一方面,若政府不肯放鬆部份樓市辣招,樓市只會繼續拉踞,成交越來越少。所以他希望政府會適量放寬部份壓抑樓市措施,如取消額外印花稅及放寬按揭。後市亦很看外圍,歐洲不要再出事便可。
樓市自去年下半年調整至今,部份地區樓價已較最高位下跌15%,已見支持。早前發售的多個新盤,均見旺銷,只要定價合理,不乏承接。由於市場已累積大量購買力,只是大家都按兵不動,所以只要市場對樓市恢復信心,要買始終要買,龍年購買力隨時爆發。

美聯:一手樓主導市場

政府積極增加土地供應,發展商較易吸納土儲,故一手新盤開價明顯不及以往進取,故美聯物業首席分析師劉嘉輝認為,龍年樓市走向主要由一手市場主導,如新盤不互相劈價廝殺,樓價仍會企穩。
劉嘉輝指,發展商過去一年傾向以較貼近市價推售新盤,料此趨勢持續,今年新盤溢價將進一步收窄至一至兩成水平,但相信不會出現新盤鋤價搶客潮。
因此,料大部份新盤不會低過二手價推出市場,可令二手樓價穩定,不會暴跌。

中小型住宅受壓

由於政府主力推出中小型住宅地皮供應,發展商都會對此類「限量限呎」土地較為審慎,不會太高價投地,故此細單位樓價會輕微下跌,尤其在新界區,幅度約5至10%。
至於大單位及豪宅,始終無太多新供應加上二手存量不足,發展商又會較「錫貨」,料二手造價亦可企硬。
不過,上半年因為有財政預算案及選舉新一屆行政長官等因素存在,這段時間樓市會最為波動,當一切政策落實後,樓市會有較清晰方向,可消除有意入市買家之疑慮。

利嘉閣:大批購買力積聚

政府實施額外印花稅,業主不敢胡亂沽貨,買家擔心被綑綁,令樓市交投跌至歷史性低位,代理生意亦大受影響。不過,利嘉閣總裁廖偉強仍認為龍年樓市有曙光。
全城都在看淡,廖偉強反說:「我不是唱反調,而是樓市已積聚大批購買力」,過去多個月,每月二手成交徘徊2000餘至3000餘宗,市場積存的購買力是無可估量,現時只是欠缺一利好消息,一旦有利好消息出現,樓市將一觸即發,再燃燒起來。

按揭息率仍偏低

他又指,中國經濟表現仍佳,領導層換屆或許促使政府實施寬鬆政策,如放鬆銀根措施,對本港樓市亦有利好作用。同時,本港按揭息率仍偏低,儘管新造按息已調升至P減2.7厘左右水平,「還未到4至5厘」,供樓仍平過租。
至於今年新盤供應多,雖然對二手樓市存在衝擊,但會帶動樓市氣氛。由於發展商要出貨,定價必趨克制,故2012年乃入市新盤時機,料定價較市價有折讓。
不過,廖偉強認為,今年亦不是沒有變數,若外圍經濟轉差或政府實施新政策,均會拖累大市表現牛皮,買賣更呆滯。

香港置業:樓市兩極化嚴重

因政府無意加大豪宅單位的供應,香港置業高級執行董事伍創業表示,龍年樓市兩極化現象將會非常嚴重,大單位供應量不足,料還可上升5至10%,但中小型住宅則無可避免要跌價。
伍創業指,豪宅供應緊絀,但需求未見銳減,去年豪宅價量俱跑贏大市,就算租金見頂,但購買力依然存在,料價升情況在龍年延續,所以看好續升5至10%。
不過,中小型住宅表現差勁,加上政府仍然會推地的關係,「細價樓壓力好大,至少有一成以內嘅下跌空間」。

全年成交料逾8萬宗

縱使近月樓市成交量急跌,伍創業有信心今年住宅總成交量可逾8萬宗水平,與去年相比不會跌得好嚴重。
但他坦言,去年成交量急挫,與實施額外印花稅有關,如今政策已穩定,二手交投可維持。
至於一手成交量及開價,主要視乎政府的推地策略,一旦政府繼續不斷推地,發展商不會為缺乏土儲而擔憂,同時又會積極套現,爭取吸納其他地皮,發展商會以貨如輪轉心態去貨,定必刺激成交。所以,龍年樓市升跌,都由政府左右大局。

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