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2012年03月31日

焦點故事:如何做個精明租客

租客總是抱住盡減的心態,但隨口噏無秘笈,業主睬你都傻。其實業主但求搵個準時交租、不搞垮單位的好租客,倘若還價合乎市值,萬大事有商量餘地。綜合多名資深代理接觸的個案中,歸納出精明租客常用的8個談判籌碼,雖然非必勝,但至少有例可循。
記者:陳家雄
攝影:黃賢創、陳奕釗

1〉交足一年租

業主最重要是租金平安落袋,即使租客背景優良,也非等如寫包單,假如租客一次過支付一年租金,業主有時為買個安心,可能會給予折扣。

個案:林先生幾年前租住大埔美豐花園低層單位,業主原叫租7000元,得悉心意租盤是「現契樓」,即業主已供完或一筆過付款,林先生表明一次過支付一年租金,但要減租。代理說:「當時業主放租較進取,亦願意下調租金至6500元。」代理提醒,付一年租有風險,假如業主仍在供樓,一旦斷供被銀行收樓,預付租金隨時付諸流水。

2〉主動被起底

業主出租單位前,通常要求租客提供工作證明,例如名片、工作證等,證明有穩定收入,若租客願意主動提供個人私隱,如稅單,不但能換取業主信任,還可凸顯誠意,隨時有意外收鑊。

個案:葉小姐欲租住青衣盈翠半島,業主原叫租15000元,單身的她沒有大企業、鐵飯碗的背景,也沒要求業主減租。她的名片寫着:「xxexecutive」,業主不太了解,擔心她能否承擔租金,但葉小姐很喜歡該單位,為表誠意,竟出示稅單,代理說:「好少租客肯畀稅單,話晒係私隱。」業主看後大為驚訝,見她有十足誠意,主動減租至14800元,取其好意頭,期望大家「一世發」。

3〉提早起租有着數

對業主來說,越遲起租越唔着數,例如1月1日達成協議,但2月1日才起租,變相少收1個月租金,所以假如租客早起租,業主計過除笨有精,或會減租留客。

個案:陳生陳太打算租樓過二人世界,看過土瓜灣翔龍灣中層單位後「心郁郁」,問業主可否減租,代理查詢可起租日期,兩公婆異口同聲說:「隨時都得。」業主即刻把租金由13500元減至12500元,希望留住這對租客,雖然表面每月少收1000元,等於全年少收12000元,但單位不用丟空、不必免租期,計過除笨有精。

4〉投「期」所好

租約普遍「一年死、一年生」,死約結束,業主有權加租。租約有「11+1」、「12+1」計法,「11+1」是指死約第12個月後,以書面通知修訂租金,若達成協議,租客第13個月起支付新租金。「12+1」是指12個月死約結束後,業主提出加租,新租金第14個月生效。爭取簽長死約,對雙方有好處。

個案:蔡先生睇淡樓市,未來兩三年不入市,欲沽售物業,轉去租樓,他在市場篩選包租公,因為他鎖定一些把單位長線放租的業主,數月後,終於覓到心水目標,單位叫租12000元,他提出簽三年死約,並要求減租500元,其中一個理由是:「假若其他租客租一年後,不續租,從新搵過租客,再簽租約都要半個月租金作為經紀佣金。」最終雙方成交。

5〉職業背景享優勢

租客的背景,包括職業、職級、家庭成員數目,甚至乎國籍都會影響業主的取向,例如空姐、長期離港工作、公務員、外資企業員工,單身或二人世界、無養寵物等,皆為傳統好租客,理由不外乎穩收租、單位損耗度較低。

個案:九龍站擎天半島一個高層單位,業主原先扑槌租予一家三口的港人家庭,連定金都收了,月租32000元,後來殺出個單身日本公司客,雖然他出手低,月租28000元,最後業主竟然寧願賠定,都租畀日本客,不外乎被日本租客出名錫屋兼準時交租的傳統共識所影響。不過,代理強調,這個極端例子,業主無交代來龍去脈,但翻查資料,該業主向來將單位租予日韓公司租客。

6〉單位殘可壓價

對租客來說,請別嫌棄「殘、爛、散」單位,通常租金比同類單位為低,租客可向業主建議自行出資裝修,並且分期在每月租金內扣除。

個案:楊先生在沙田搵到個「殘、爛、散」單位,向業主提出自行出資裝修,並簽兩年死約,裝修費3萬元,分24期在每月租金攤還給租客,故要求業主由10000元減至8750元。業主受落,畢竟單位太「爛」,遲早也要花錢裝修一次,難得租客肯裝修,一家便宜兩家着。

7〉少嘮叨皆大歡喜

租客要求多多,要業主提供洗衣機、雪櫃和電視,又要重新塗抹牆身,業主當然視乎租客付多少租金。相反,若單位交吉,不用勞煩業主提供這樣那樣的要求,最後更可能獲得「見面禮」。

個案:劉氏夫婦一直租住長沙灣泓景臺,因業主出售單位而被逼遷,尋尋覓覓,搵到隔離昇悅居交吉盤,強調業主不必提供任何家具,並將原先全屋傢俬電器悉數搬到新居,業主見他倆慘被迫走,做個順水人情,減數百元租金,當是入伙禮物。代理補充,租約最好訂明,單位如因自然損耗、老化等非人為因素,維修開支應由業主負責,尤其是冷氣機、來去水順通無阻,以保障租客。

8〉動以真情

租客和業主談判,情願「博同情」,盛讚業主眼光好,單位正,好過挑剔單位問題,畢竟業主知道與租客要保持一段時期的關係,期望好來好去。

個案:曾先生到太古城搵租盤,全程一支公,搵了盤及約見業主,大家有講有笑,既罵政府不是,又同聲同氣講製衣業境況,租金初擬為20000元,雙方約定到代理行簽臨約。入座之際,曾先生與太太到場,原來曾太已腹大便便:「因為大肚,不方便睇樓,但信得過先生眼光。」接着又呻養BB要「400萬元」,詢問業主可否略為減租。在場的代理憶述,業主像感同身受,竟把租金下調至17000元。

御龍山附家電
三房叫租30000元

租客搵租盤,最好屋苑樓齡新、會所設備齊全,若配以全屋家電連裝修兼即租即住,那就最圓滿了。今期介紹兩個符合上述條件的租盤,最合中產租客心意。
火炭御龍山08年12月入伙,由10座物業組成,提供1375個單位,前排單位望馬場景。介紹單位為9座高層C室,業主被新加坡公司委派來港工作,於是帶同太太及子女來港暫居,由於業主添丁,地方不夠用,於是舉家遷居,現將單位放租。
單位間隔三房一套,另有工人房。客飯廳提供沙發、飯桌、組合櫃及電腦枱,兩細房均有床。主人房造地台,放置雙人大床,入牆櫃附設電視。廚房洗衣機、雪櫃新淨可用,爐具齊備。業主叫租30000元,呎租25元,優質租客有議價空間。
中原陳韻兒表示,御龍山有約70個租盤,平均呎租23元,由兩房至四房,其中600餘方呎及700餘方呎兩房單位甚受租客歡迎。

御龍山9座高層C室
建築面積1200方呎
間隔:3房(1套);另工人房
叫租:3萬元
呎租:25元
單位提供:中原地產
電郵:mailto:wanchan6362@gmail.com

天璽全新高層
有傢俬呎租50元

2009年入伙的尖沙嘴天璽,為港鐵九龍站上蓋樓齡最新的屋苑,平均呎價高於2萬元,是九龍站呎價最高的屋苑,平均呎租50元。
天璽由兩幢大廈組成,1座純住宅,2座綜合住宅、酒店及服務式住宅。是次介紹星鑽璽高層E室,面積1199方呎,業主全屋裝修,至今未曾入住,客廳提供沙發、地櫃、茶几,主人套房提供雙人床,廚房浴室設備新淨,可即租即住。業主09年9月以2107萬元購入,呎價17573元,只租不賣,屬意把單位作長線收租,叫租60000元,呎租50元。
中原吳焯誠表示,天璽租盤有約25個,平均呎租50元,兩房面積由711方呎至886方呎,呎租40元至52元;三房面積由1109至1260方呎,呎租42元至54元;1500多方呎以下的四房單位,呎租47元至60元。

天璽星鑽璽高層E室
建築面積1199方呎
間隔:3房(1套);另儲物房
叫租:6萬元
呎租:50元
單位提供:中原地產
電郵:mailto:kenwhchu@centamail.com

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