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2012年04月14日

樓市把脈:80後睇樓市不應只看升 - 鍾維傑

以政府差餉及物業估價署公佈私人住宅價格指數計算,將2011年尾的179.80除以2003年尾的65.40,得出約2.75,即八年升多175%。
近期聽到一個電台節目主持人及嘉賓說樓價易升難跌,更有人認為剛畢業出來工作的八十後人士,根本望塵莫及。面對上述有如按年升13%之樓價,除非有富爸,儲蓄足夠首期亦不容易。

80後呻難上車

據此,部份八十後在置業上心情複雜不難理解,然而,以下一些傾向值得商榷:
(A)對樓市的認知只由畢業之年開始,畢業前多以學業為上,畢業後則以專業或事業為重,亦會開始留意世界包括樓市。即是說,八十後於腦海記憶裏只存有自踏入本世紀後的樓市狀況及有關感受,對於上世紀97年之下調,只是數字資訊但未必有「身歷其境」式記憶。一個於2003年出來社會工作的八十後青年,他只有樓價向上升之記憶及感受,要他想像樓市向下大幅調整甚困難。當然,純從技術角度看,只集中理會由2003年起的樓市有欠缺,因連一個齊整的房地產循環也不足。那麼應由哪年開始?起碼從97年。
(B)過份關心樓市供應,不是說供應不重要,而是「過份」看重供應。可影響樓市樓價因素眾多,如人口、就業、資金量、利率、需求、供應等。以今倘為例,仍覺得資金流量佔重,供應屬其次,單是供應少製造不了近年見的價格上揚。
近二十年,供應少好像只在經濟興旺時火上加油,又或供應多於經濟衰弱時雪上加霜,但非primaryfactor。

鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
http://www.Real-Estate-Tech.com

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