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2012年05月12日

股樓齊鳴:壓抑樓價升勢加強版 - 張一鳴

樓價乾升,市場普遍認為政府在樓市方面已無計可施,現任特首曾蔭權班子與候任特首梁振英班子正進行交接,加上預計梁振英為求大和解,上場後先採取懷柔政策,以挽回民望。但筆者認為如樓價升勢持續,不管現屆或候任政府,也有機會被迫推出措施,以壓抑樓價。

長線應增加樓宇供應

招唔怕舊最緊要有即時效用,政府或許在現有樓市措施推出加強版。筆者曾指出,當樓價升幅出現很大水位,在額外印花稅(SSD)實施下,炒家仍有活躍機會。近日樓價屢創新高,不少持貨滿一年的SSD盤轉手,賣家賺錢離場,如美孚曼克頓山一個面積約632平方呎單位,業主去年3月以312萬元購入,上月底以398萬元沽出,持貨一年需付5%額外印花稅,除稅後賬面賺66.1萬元或逾兩成。
現行的SSD按物業持有期分三級逆進稅率,年期越短,稅率越高,持貨兩年內的SSD為5%至15%,政府或會考慮將年期延長或增加稅率,或兩者同時修改,增加持貨成本。
此外,由於大部份買家是通過銀行貸款買樓,在樓宇按揭貸款方面,也有機會繼續收緊,如按揭貸款上限、按揭成數上限、供款佔入息上限等,提高入場門檻。如果是用作收租投資,貸款條件或會較自住樓宇嚴謹。雖然政府最新公佈的住宅供應統計數字,未來三至四年共有6.4萬伙潛在新供應,即平均每年約有1.8至2.1萬個新單位,但似乎在樓價上並未反映這因素。長線而言,解決高樓價的方法,應為增加樓宇供應。

張一鳴
NeutronPacific創辦人
mailto:dcheung@live.hk

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