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2012年05月12日

周末理財:投資車位吼鐵路盤
租金回報隨時有5厘

【本報訊】中國人愛投資磚頭以作保值,惟買樓動輒要花數百萬元,而車位與磚頭類型相近,但入場費較低。專家教路,投資車位首選鐵路沿線物業,主因其車位供應相對較少,加上物業質素佳,住客有車機會更大,出租機會更高。 記者:董曉沂

坊間一般認為居於鐵路沿線物業的上班一族,多會以港鐵作為主要交通工具,故有車的住客會較少,但其實是坊間對鐵路沿線物業的誤解。
世紀21奇豐主席兼行政總裁李峻銘表示,鐵路沿線物業多屬優質,故買得起的住戶多為有車一族;而該些物業的住客和車位比例往往偏低,造就投資車位機會。他指出,若揀中優質車位,基本上可穩享5厘回報。

留意新盤 影響供求

所謂優質車位,首要揀選供不應求的區域。李峻銘表示,以馬鞍山翠擁華庭為例,該屋苑有2032個單位,另有1400個車位,即每1.3個單位便有1個車位供應,比例並不算低,基本上每戶均可獲配一個車位,故車位價格曾低見10萬元樓下。
然而,當同區新盤銀湖.天峯開售後,由於該物業單位與車位比例為7.5比1,令區內車位需求突然大幅上升,價格亦隨即倍升。因此,他提醒,要留意區內短期內是否有新盤推出,因為新盤隨時會令車位需求大增。
假若投資者對買賣車位有興趣,又無從入手研究區內供求關係,李峻銘教路,九龍站附近一帶物業的車位投資價值較高。他解釋,由於區內有多個優質屋苑,住戶有車的比例會較高。
此外,由於區內高樓價的物業亦不少,反映一個單位的住戶分分鐘擁有多於一部坐駕,亦令車位需求大增。
另一方面,由於物業接近市區,令車位價格更硬淨,在經濟周期逆轉時,抗跌力亦較強。

入場費低 成交旺盛

對於車位投資,近十年確實越來越旺。李峻銘透露,1998至2003年時,香港剛經歷金融風暴,每年僅得1500至1800宗二手車位成交;至04年已升至每年逾2000宗,09年金融海嘯後更升至每年3000宗,至去年更達4400宗,可見車位成交旺盛。
他解釋,車位投資額低,讓投資者可以較低入場費參與物業市場買賣;而近年香港處於低息環境,加上近年政府推出打壓炒樓的額外印花稅(SSD),令更多炒樓客轉炒工商物業與車位。

揀車位小知識

‧宜揀樓梯出口或停車場出口,人流較多較安全
‧車位兩旁有柱或限制車輛尺碼,變相減低出租機會
‧單邊有柱位容易上落之餘,亦可將其他車輛分隔,減低被其他車撞花機會
‧背面有牆車位可防止被其他車輛從後碰撞,更可用作擺放雜物
‧不宜揀有時租樓層,因為流動性大,一旦出事會較難追討
‧留意天花板是否有水管,一旦水管漏水,隨時嚇走錫車一族

毋須裝修容易管理

除了入場費較低外,車位投資最大好處是容易管理。首先,買入車位後放租較一般住宅單位放租更容易,至少毋須裝修和維修車位,作為投資而言,可省卻不少時間和開支。
一般住宅出租,冷氣機故障或天花板漏水等事無大小,通通要由業主處理。
除了花時間外,維修同樣需要花費,世紀21奇豐主席兼行政總裁李峻銘表示,車位出租則可省卻這方面煩惱,因為車位相對較少有維修問題,即使換租客亦毋須將車位裝修一次才可出租,業主可節省不少維修費用,更不用擔心租客惡意破壞車位。由於甚少涉及維修事項,變相令車位受「樓齡」因素影響亦大大減低。

遇上租霸機會微

此外,李峻銘指出,車位出租遇上租霸的機會較低,因為車位租戶即使欠租或逾期搬遷,業主基本上只須通知管理停車場的公司將車鎖起,已可將租霸嚇退。為避免遇上租霸,他提議可與租戶訂立協議,例如要求租戶一次過支付半年甚至全年租金,或要求租戶寫定期票,除可減低欠租機會,亦更易管理收租事宜,尤其對有多個車位收租的業主更為重要。

按揭成數較住宅低

買車位入場費雖然較低,惟同時較難找銀行承造按揭,即使銀行願意提供按揭,按揭成數亦會較一般住宅物業低,即使以財務公司作按揭,成數亦不如樓按高,變相令槓桿效應縮細。
李峻銘表示,車位要到銀行承造按揭,銀行多數只能造到五成按揭,與貴價樓按揭成數接近,按揭息率則視乎車位數量和按揭金額而不同。
敍造車位按揭,買家通常要帶齊資料如臨時合約等親身到銀行議價,因為幾乎所有銀行均不會為車位按揭作電話報價。

估價不足情況多

有銀行界人士指出,銀行為車位所批按息往往較一般住宅高,部份銀行更以最優惠按揭利率(P)作為車位按揭息率,即至少5厘,較一般樓按高出近3厘;此外,車位按揭估價不足情況較嚴重,動輒有兩成差距,面對逆市時風險較高。

面對逆境跌得凶狠

所謂有利必有弊,車位並非穩賺的投資。雖然入場費較一般物業買賣為低,惟投資者要小心,汽車在香港並非生活必需品,一旦經濟大環境轉壞,汽車數量勢必大減,車位需求亦會立即縮水,屆時分分鐘較樓市跌得更凶狠。

投資者比例高

車位與樓市走勢基本上同步,不過世紀21奇豐主席兼行政總裁李峻銘表示,車位對市況的反應和影響,往往較樓市更激烈。
據以往經驗,當樓市步入跌市時,車位價格會較樓價跌得更勁,主因住宅市場充斥用家,而車位市場的投資者比例較高。
同時,在經濟不景的時候,不少車主會先賣出汽車套現,令車位需求大跌,造成車位劈價情況較住宅更嚴重,跌勢與商廈和工廈較相近。

鄰近出口價值更高

揀錯車位,隨時會害到投資者損手爛腳。專家指出,一個停車場或有逾百個車位,位置佳的車位除有較佳租金回報外,更隨時較一般車位有逾一成溢價,亦更易放售,故投資者要以用家角度出發,揀選一個容易讓車主「錫車」的車位。

舊樓車位需求較大

其實揀選具升值潛力或租金回報佳的車位大有學問,世紀21奇豐主席兼行政總裁李峻銘指出,有蓋車位較露天車位價格高,而一般較接近停車場出口的車位,售價同樣會偏高,租金回報亦更好。他解釋,如果租戶的坐駕為名車,當然會較「錫車」,故亦會願意出更高價錢養車。
在買入物業附連的車位時,宜吼入伙已過15年的樓盤。由於新樓往往較多住客仍在供樓,資金緊拙下或窒礙其買車意欲,變相令車位需求下降;相反,樓齡逾15年者,則較多住客已供完樓,變相提高住戶有閒錢養車的機會,車位亦因而有更大機會供不應求,為投資者帶來加租良機。
此外,有24小時看更或保安的停車場總比「冇王管」停車場好,因為一旦有意外發生,如車主坐駕遭破壞甚至失竊時,亦較易向保險公司提供資料作索償之用。

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