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2012年05月13日

周日趣BLOGBLOG:廢柴政府 玩謝樓市 - 股榮

新都城(左圖)、凱旋門(右圖)

如無意外,本周五公佈的中原城市領先指數會突破97年高峯。股榮不是樓市專家,且仍要供樓養家,當然不希望樓市爆煲,相反租樓一族當然希望樓價快冧,盡快上車。利益作祟,要中立地評論樓市,只好羅列數據讓大家自行參考。
中原城市領先指數列出各大主要屋苑,股榮統計四個地區共100個樓盤今年表現,得出的結論是:豪宅見頂,藍籌屋苑升得最癲。港島區升得最勁屋苑,頭三位為太古城、海怡半島及南豐新村,升幅14%或以上。但區內名牌豪宅如陽明山莊、貝沙灣及雍景臺,年內反而跌價。
九龍區情況相若,凱旋門、漾日居今年不升反跌,但被視為上車盤的得寶花園及淘大花園,竟然升價17%以上,新都城更飆兩成。新界方面,升幅最多包括沙田第一城及嘉湖山莊,年內升幅暫有15%及20%。
樓價高低,由需求及供應主導。本港住宅需求殷切,平均每年要兩萬個單位始滿足社會需求,可惜今明兩年市場每年新增供應只有萬餘個,要到2014年供應始增至三萬個,在低息環境下,樓價按道理易升難跌。

低息持續 樓價難大跌

可惜,曾蔭權政府2010年推出額外印花稅(SSD)後,嚴重干預自由市場價格,去年樓市淡靜,炒家離場,準買家卻茫茫然,只好租樓睇清形勢。抑壓了整整一年的購買力,終於在今年首季SSD開始屆滿後爆發。因此與其說今年首季樓價升得癲,更正確說法是追回去年應升冇升的幅度,只是時間上令人難以接受。
除了政策干預,去年由曾特首牽頭的財金官員經常高呼「狼來了」,包括唐英年、曾俊華甚至陳德霖,每隔數月即開腔指樓市有泡沫,買樓要小心。市民對官員預警亦由開始的戰戰兢兢,到現時睬你都儍。大家都聽過狼來了的故事,梁振英七.一上台,早前接受外國傳媒揚言要奉行「大政府、小市場」,是否真的狼來了,好快就知。
對於樓價未來升跌,股榮認同陸東所言,「唔會大冧,但不要寄望大升」。他的理據是樓價升幅大幅拋棄家庭收入升幅。根據政府資料,2000年本港家庭平均收入18000元,12年後的2011年底,收入僅增一成至兩萬元,期間樓價卻有近倍升幅。收入升幅有限,但隨住樓價攀升,供樓負擔自然加重,現時樓價難大跌,低息是關鍵,只要美國2014年開始加息、及供應增加,樓價始見急跌誘因。
股榮

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