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2012年05月16日

立論:永泰售南聯一石二鳥 - 林少陽

永泰地產(369)的管理層,五年前私有化南聯地產(1036)未竟全功,今次捲土重來,聯同深圳上市的萬科地產,透過重組資產及出售控制權等複合方案,企圖將南聯地產屬下核心資產私有化。

南聯股東料不反對

整個交易的總現金代價,相當於每股34元,較停牌前溢價近31%。由於停牌前股價已經急升。若與去年底未有收購合併消息流傳時的全年收市價每股15.3元計算,則是溢價122%。
由於交易作價理想,我們預期南聯股東將不會反對交易。
萬科有意保留南聯上市地位,南聯小股東除可選擇全現金方案之外,亦可以選擇先收每股28.38元現金,並繼續持有餘下每股約值5.62元的南聯地產股份。且看未來新大股東會否像中國海外(688)當年收購蜆売電器(081,現稱中海宏洋)一樣,將南聯地產發揚光大。
而對於永泰的小股東來說,交易可說是一石二鳥的方案。
早於2007年,前稱富聯的永泰地產,便曾提出以一股南聯換2.825股永泰股份,將南聯地產私有化,最終只吸引到約35%的街外股東接納換股,連同大股東原來持有27.65%南聯地產股份換成永泰股份,永泰持有南聯股份權益,由原來的16.56%,增加至79.26%。

方案較五年前吸引

今次永泰及萬科提出的聯合方案,遠比五年前吸引:
首先,永泰將建議派發每股現金股息0.7803元,同時將葵涌麗晶中心以外資產以實物形式分派予南聯股東。
若獨立股東通過現金及實物分派方案,萬科將提出以現金每股5.6197元,向永泰收購其持有南聯地產79.26%股權,同時向獨立股東,以相同價格提出全面收購。永泰同時提出,以每股現金27.6元,回購小股東餘下20.74%獲分派實物資產。
整個方案,相當於以每股現金34元全面收購南聯。五年下來,今次南聯的收購作價,相當於永泰昨日收市價的9.8倍,足足是當年合併方案的3.4倍!
當年接納永泰換股方案的小股東,現在肯定呻笨。而換另一個角度看,五年來跑輸南聯的永泰,現價可能很超值。
早前,永泰已將旗下每年虧損超過4000萬元的Gieves&Hawkes時裝品牌,以總代價不高於9250萬英鎊(約11.56億港元),出售予利邦(891)。今次南聯的重組及出售方案,永泰實際出資1.7億元,就將總值逾20億元的南聯地產核心資產餘下20.74%的股權,收歸旗下。兩單交易完成後,永泰的每股資產淨值,將由原來的9.7元,增值至每股逾11元,而每年純利,將因交易立時提升超過1億元,大約是去年經常性盈利的20%。
私有化南聯之前,南聯只以0.35倍賬面值交易,而永泰控制南聯的股權,再打個55折。私有化南聯之後,控股股東折讓有望消失。未計永泰本身業務價值及發展前景,以南聯未急升前的0.35倍市賬率計,永泰在重組後每股價值,起碼值3.8至4元。筆者客戶持有永泰

林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出

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