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2012年05月24日

青心直說:樓價高滙率作怪 - 胡孟青

中原地產老闆施永青在其大本營撰文,認為美國物業市場顧問機構Demographia的InternationalHousingAffordabilitySurvey調查,指香港樓價全球最貴,卻未有把北京、上海納入統計之列,其結論演譯不正確,且報告中以香港樓價入息比較時出現嚴重錯誤,因香港不是人人住私樓,以全港家庭入息中位數計算香港樓價,豈非把私樓與公屋一併計價?以地方家庭入息中位數與樓價中位價去計算樓價負擔比率,話香港樓價與入息的倍數,已由其去年統計之11.4倍升至12.6倍,繼續成為全球最難負擔市場,明顯Naiveandsimple,且未有考慮不同地方的磚頭文化與經濟前景。
施永青未有提及的一點,是香港樓價虛高亦源於滙率因素。港元與美元掛鈎,9.11事件前,美滙指數仍處120水平,此後聯儲局前主席格林斯潘連環減息刺激經濟,造就美國樓市及消費信貸泡沫,美元長期向下,港滙亦步亦趨,兌美元以外貨幣貶值陪葬。

33年實際僅升52%

今天美滙指數得以自去年6月初72水平展開反彈,亦只因QE2玩完,而2010年6月次輪量化寬鬆開始前,上一輪高位仍在88.5,當時亦因QE1玩完。市場明顯要依賴聯儲局推QE3,美滙才有望回落。還有,人民幣自05年滙改以來已升值近三成,港元所面對的滙價雙貶困局,卻是連本地樓價指數也未有顧及的關鍵因素。
資深地產分析員卓伯德亦不認同香港樓價過高,按他統計,1979年至今,本港樓價累積升幅7.14倍,遠高於新加坡的3.48倍,但卓伯德也提醒,上述表面升幅僅屬名義升幅,若以扣除通脹及貨幣貶值因素計算出的實質升幅計算,新加坡樓價實際升幅1.53倍,而香港樓價升幅就只有52%。

胡孟青
作者為獨立股評人

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