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2012年06月26日

利字當頭:樓價和失業率的關係 - 利世民

有位非常有心的讀者ChrisLo(百分百技術分析的博主),為了求證樓市和股市、GDP及就業等因素的關係,用了中原城市領先指數和失業率作對照。他發現,在過去十年,兩條曲線幾乎呈鏡面倒映關係。換句話說,就中期而言,當失業率跌,樓市就升,反之亦然。
可能我是從經濟學角度出發,所以對Chris得出的結論並不感到出奇。如果將樓價視為香港資產價格的一個代表性指標,價格水平和失業率成反比的關係,其實就是宏觀經濟學上所謂的菲臘曲線(PhilipsCurve)。

港元資產或現貶值壓力

現在有趣的問題是,究竟未來樓價會怎樣發展下去。我和Chris都是傾向悲觀。Chris從失業率的走勢,認為香港經濟已經見頂。我就比較擔心美元在外圍各種因素下,有可能相對地升值,導致聯滙下的港元資產出現貶值壓力。當然,到最後這些事情都可能同時出現。畢竟,那是宏觀經濟的銅板兩面:貨幣和經濟產出。無論如何,到最終還是要未來的歷史為我們揭露答案。
70年代的經驗告訴我們,資產價格走勢可以跟經濟產出背馳,是為滯脹。滯脹之下,在經濟產出不斷萎縮的情況下,資產價格仍然可以不成比例去上升。所以,我們所得出「通脹從來都是貨幣現象」以及「通脹是太多貨幣追逐太少貨物」這兩個智慧結晶。對於認為世界正步入另一次滯脹的一派,只有金和磚頭是安全的,他們甚至認為,失業越高(貨物越少),經濟越差,通脹預期也越高。你,又是哪一派呢?
友善連結:「百分百技術分析」 http://lambochris.mysinablog.com

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