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2012年07月11日

金融雲端:三大地產商KO港鐵 - 丘亦生

港鐵大圍車站項目流標後,應該要認真考慮拆細項目。

看見港鐵(066)大圍車站上蓋物業發展項目流標,再次勾起我長久以來的一個疑問:為甚麼港鐵一直堅持不拆細地產項目招標?
港鐵大圍站物業發展項目,單是補地價已需要127億元,儘管有報道指港鐵願意墊支40億元補地價,但拿得出其餘90億元地價、有力承擔接近300億元總投資額風險的香港發展商,寥寥可數,總數未夠開枱打兩圈。最後入標的只有長實(001)、新地(016)和恒地(012)三大發展商,相信在港鐵意料之中;決定不接納三份標書,港鐵不用公開理由,但相信與發展商給港鐵「分紅」的出手太低有關,簡言之就是港鐵被壓價。

拒拆細理由 難服眾

兩年前,港鐵作為項目代理,幫政府為西鐵南昌站上蓋發展招標,項目總投資額330億元,比大圍項目還要高。港鐵和政府也是拒絕拆細項目,結果與今次大圍項目命運相同,只得長實、新地和恒地三大發展商入標,最終也要流標。
對於為何不把南昌站項目拆細,讓更多發展商入能夠入標,《明報》當時引述港鐵發言人,指拆細項目有很多技術問題,例如住宅大廈都位於同一平台之上,有特定的緊急通道及交通車路,如果有數個發展商,會難以協調使用問題。港鐵又指整個項目只有數個固定的出入口,一旦分開多個屋苑發展,一些屋苑便可能要借道其他屋苑出入,牽涉過路權的問題。也許自覺還未夠說服力,港鐵甚至提出一旦有多個發展商,會難以協調物業用料和顏色,以及工程進場及完工時間。
這些所謂技術問題,全屬微枝末節,只要預先做好規劃,沒有不能克服的困難。一個價值逾300億元的項目,為了容納多幾個發展商參與,給買家更多選擇,而多做一些規劃和協調功夫,怎會不值得?
拒絕拆細項目,港鐵便經常面對只得三大或四大發展商入標。這三/四大發展商在香港物業市場打滾數十年,老闆們是世交,關係密切,公司之間經常有業務合作;另一些即使喜歡獨來獨往,卻總會在重大利益面前,願意與其他巨頭聯手影響政府。

入標少 港鐵處下風

由於入標者數目少,港鐵的議價能力已經大打折扣;如果這三數個發展商有心照不宣的默契,港鐵就更加難以應付,必然處於下風。
高盛證券報告指,在過去七年,港鐵有四個項目出現過流標,大多數都以政府削減補地價解決,反而對發展商有利。
受惠於政策偏袒,港鐵手執全港規模最大的住宅發展地皮,主導了香港住宅供應,鐵路沿線物業發展權,原本是所有發展商必爭的優質項目。
港鐵以至政府,為甚麼長期容忍重大項目只得三大發展商投標的局面?拒絕拆細項目,如果不是為了迎合大發展商,難道真的是為了協調物業的用料和顏色?港鐵可以解答我的疑問嗎?

丘亦生
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