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2012年08月21日

貸評山下:買樓好似買LV? - 黃元山

本港樓市的上升包含心理因素,造成不少非理性的恐慌性購買。

香港樓市氣氛轉變很快。7月中,前北角邨地皮投標,不少入標財團都以「執平貨」心態角逐,最終由新地(016)以低於市場預期的下限價中標(約69億元,樓面呎價7672元)。而同時期,港鐵(066)大圍站上蓋住宅發展項目,由於港鐵不滿意財團所提出的條件及方案,令項目流標收場。這是繼2010年西鐵南昌站上蓋項目和年初荃灣西站五區灣畔項目後,少數流標的項目。而且,市場擔心新政府上場後,會積極出招打擊樓市。

樓市氣氛變得極快

不過,使不少人跌眼鏡的是,同樣是荃灣西站五區灣畔這個項目,8月中,由長實(001)以高於市場預期的價格投得後(約96億元,樓面呎價4308元),彷彿為市場打了一支強心針。另外,新政府不單表明不會拉低樓價去遷就購買力,更推出「白表免補地價購居屋」措施,而不少分析認為這些措施刺激交投。最後,也有一些從陰謀論的角度,認為某些傳媒大字標題,報道樓市價量齊升,是有政治目的,用意是以「樓價繼續上漲」打擊新政府,特別是要突出新政府的樓市政策只是弄巧成拙。
不過,如同所有市場,香港樓市的上升有不少是心理因素,包括在過去20年在樓市賺了錢的一代人,他們形成了一個投資房地產的Cult(指一種投資信仰,正如現在國際投資者正在辯論「CultofEquity」、即股票投資是否消失),建立了一個「有買貴沒買錯」的歪論(這並非理性投資),致使一有甚麼風吹草動就出現「恐慌性購買」。雖然過去20至30年,香港樓價的升幅跟新加坡、倫敦、悉尼等類近,不過,自2007年來,香港64%的升幅就名列前茅了。
其實,「白表免補地價購居屋」並非真的「免補地價」,只是延遲不用即時補地價,賣方不會因此突然多了一筆錢去買私人樓宇,賣了自住的居屋後,不能買回同等的私樓,這正是為甚麼現有的「綠表免補地價購居屋」成交少的原因。「白表免補地價購居屋」消息宣佈後,所謂「居屋帶動細價樓上升」,其實是指市場有些人,用一個比私樓更貴的價格(補地價後)去買將來還需要補地價的居屋,反映了非理性的行為。

大量生產 便不矜貴

在這個心理因素的Cult下,甚麼「可負擔指數」等已不再有用,正如LV名牌手袋,比起平均收入高很多,但仍然備受追捧。政府所做的少修少補策略,如同造政府品牌手袋,不會影響LV價格,唯一辦法,就是大量造LV手袋(即是增加私樓土地供應)。
不過,大量造LV後,LV不再矜貴,也不會有人想再要。所以,大部份人不想LV變Cheap,只是希望自己買到一個特價的LV。可能是看透這心理,政府在推高私樓地皮供應時,便顯得猶疑不決。
最後一句,買樓自住,是Lock-in了一世的LivingExpenses,減少不穩定性,無可厚非。不過,投資房地產,便要留意內地經濟放緩,會否對這個投資Cult有所影響。

黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
本欄逢周二刊出

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