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2012年08月23日

金融雲端:迷你倉的財路 - 丘亦生

迷你倉這門生意的潛力巨大,部份經營商更兼營紅酒倉來增加賣點。

樓市越炒越熱,連200萬元樓下的細價樓都行將絕迹,沒有能力置業的,居住面積不斷壓縮,劏房、板間房已成為香港特色,連高官也被其高回報吸引,不惜以身試法,在這種微型化生活的趨勢下,迷你倉這門生意的潛力,絕不迷你,最新一期《經濟學人》更以最佳商業模式,來形容這門生意,成功引起我的好奇。
迷你倉在美國原來是大茶飯,每十個家庭便有一個用迷你倉,而且即使經濟不景氣,也無礙盈利及現金流的增長。幾家上市的迷你倉房產基金,自2007年以來股價升30%至1.4倍不等,比起領匯(823)有過之而無不及。其中較大規模的PublicStorage,市值近2000億元,比起領匯的700多億元大幾倍。

現金流強勁 不怕租霸

《經濟學人》認為,迷你倉的成功,在於美國打工仔往往因為轉職而要搬屋,因此需要有一個暫時的地方儲起雜物,再者,現代人實在有太多不捨得丟掉的雜物。
更重要的,是現金流強勁之餘,壞賬風險低,因為客人寄存的物品在你手上,一旦拖欠租金,大可立即清走甚至拍賣貨物,空出位置轉租,不用面對租霸的問題。
我記得,本版版主蔡東豪曾經在《壹週刊》撰文,提到完美商業模式必須具備三個條件:一是源源翻頭生意,服務可以重複製造,擴充規模而不影響質素;二是固定成本低;三是相金先惠。
迷你倉的服務,至少符合第一及第三個條件,固定成本方面,由於迷你倉會避開黃金地段,可限制租金開支,我沒有本地經營的數據,但看過一些美國的業界資料,顯示出租率低至35%,已可收支平衡,似乎固定成本不是一個重要因素。
港人購買慾與居住面積的比例,肯定較歐美惡劣,正如前特首曾蔭權也因為要另覓豪宅安置太太做女的衣物而闖禍,難怪連領匯也忍不住容許旗下商場樓面改作迷你倉。當前本港樓價之高,已令將雜物堆放於自住的「豪宅」絕不化算。

多元化經營 添競爭力

唯一令我較保留的,是這行業的進入門檻較低,難以悶聲發大財,人人都可以加入割價競爭,令供應可以很彈性,要維持競爭力,經營商必須花錢大打廣告,但這卻可能把原來的厚利削薄了。一些頭腦靈活的經營商,開始加入富本土色彩的元素,如提供更衣室讓顧客換衫、雜物運送服務,又或兼營紅酒倉等,來增加賣點。
看來,要成為公認最佳商業模式前,迷你倉最需要的,是衍生出一套不是人人學得來的絕活。

丘亦生
金融中心fanpage: http://www.facebook.com/hkfincentre

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