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2012年09月13日

12財團搶波鞋街項目
商場估值料成奪標關鍵

【本報訊】一眾發展商均虎視眈眈的市建局旺角洗衣街及花園街商住項目(俗稱波鞋街項目),大部份發展商均看好其商業價值下,縱有條件限制,昨日截標時仍吸引12家發展商競投,當中包括招標場上罕有露面的麗新發展(488)。業界估計致勝關鍵,在於對樓面達5.33萬方呎的商場估值。
記者:林志光

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市建局為兌現當年收購波鞋街時,對受收購影響的體育用品商戶的承諾,即優先按市值租金,予他們租用商場店舖,並為加強該區銷售體育用品的特色,該局在招標條文內定下要跟中標發展商,各持新物業落成後的商場一半權益,並共同營運五年,之後再將整個商場招標,以價高者得方式出售。昨日多個入標發展商如英皇(163)、麗新及會德豐地產等,均指在計算入標價時,已將此限制考慮在內。

商場落成五年後將標售

中原專業服務有限公司總裁黎堅輝也指出,項目位於著名的遊客消費熱點,估算項目落成後的商業零售價值,最少高過住宅30%以上。然而,考慮到市建局要持商場一半權益,五年內不得拆售,之後整個商場又要公開標售,投得項目的發展商有可能會完全失去商場的權益。有關變數將反映在今次競投出價上,故對商場地價的估算,或是能否投得項目的關鍵。
美聯測量師行董事林子彬表示,因為項目介乎三條街之間,每條街的地舖價值都有不同,且商場又有樓上舖,加上市建局要持有商場一半權益達五年,發展商在評估其商業零售價值,及對其前景有不同看法時,會有極大參差。
波鞋街項目地盤約2.67萬方呎,總可建樓面逾24.3萬方呎;住宅約18.67萬方呎,可建約290伙,半數實用面積要在500方呎或以下。商場樓面約5.33萬方呎,市場估計,項目的地價約25億至30億元,每方呎樓面地價約10410至12490元之間。早前18家示好的發展商,有12家入標,數目應是市建局04年長沙灣保安道項目後,最收旺場的一個。
市建局除持有商場一半權益外,招標條款中又訂明,將來出售住宅部份時,當賣樓收益超過23.8億元,即每方呎樓面售價逾1.275萬元時,該局便可獲分紅,首1億元,得20%;次1億元,得30%;再1億元,得40%,之後則一律為50%。

恒地強拍土瓜灣舊樓獲批

此外,已申請強拍多個市區舊樓重建項目的恒地(012),其土瓜灣馬頭圍道196至202號重建項目,昨獲土地審裁處批准進行強制拍賣,以便統一業權,拍賣底價2.39億元。恒地已持有該物業逾90%,尚餘三伙未購得。項目地盤面積約4905方呎,如以地積比9倍發展,可建樓面面積約4.4萬方呎。

項目小檔案

位置:旺角洗衣街、花園街、奶路臣街交界
地盤面積:26673方呎
總樓面:240059方呎(商業樓面5.3萬方呎;住宅約18.7萬方呎)
預計落成日期:2018年
入標者:新地、恒地、麗新、百利保、新世界、會德豐地產等12家

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