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2012年10月02日

樓市專題:末季八千伙待售
元朗將軍澳佔2/3 新盤開快車

本港樓市今年㷫烚烚,惟三大發展商今年賣樓吸金能力卻失色,當中新地(016)及恒地(012)更嚴重「發軟蹄」。末季新盤開快車,粗略估計,最多可達8687伙,為近十多年罕見年尾趕賣樓盛況。當中元朗及將軍澳新供應最充裕,分別有3380伙及2382伙,佔整體三分之二。 記者:林志光

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政府前年底使出額外印花稅殺絕炒家一招,去年又多次透過金管局出招遏需求等,但都無阻去年發展商賣樓表現,其中新地更套現約390億元位居榜首,長實(001)以330億元緊隨其後,恒地亦以大超標七成的姿態,以170億元位列第三名。

長實靠平散貨

不過,在今年繼續瘋癲的樓市狂潮中,上述三大發展商均各見「斯人憔悴」,其中流年極之不順的新地,由家族兄弟鬩牆,發展至集團的廉政風暴,令集團向來穩如堅石的形象,出現陣陣騷動,加上個別申請預售的住宅樓盤,又遲遲未獲批,完全打亂集團的賣樓部署,首八個月僅賣約300伙住宅,幸好不少單位均是動輒以千萬元計,才有60多億元收入;加上同期有兩個工商業樓花盤支撐,收入勉強才過百億元,根本難顯王者霸氣。
而上半年嘆慢板以傾銷貨尾為主的恒地,同樣要面對收入暴瀉的困境,首八個月總賣樓收入只約50多億元。
至目前止,新地的屯門瓏門,和恒地及新世界的迎海,已趕及在上月開售,據統計,新地暫套現也只約130億元,跟去年全年比,仍達66.7%之遙。恒地套現只約80億元,跟去年全年比,亦相距約53%。
因此,兩大發展商在已時日無多的光景下,開始齊齊告急,勢要力追。除力谷上述兩盤外,更已部署連串推盤攻勢。
在兩大發展商計劃內,新地有數個低密度或豪宅物業,如山頂加列山道及南區Shouson Peak兩個洋房項目;恒地則有跟新世界合作的元朗大盤尚悅可出售,故相信他們在今年僅餘的三個月內,或能後來居上。
至於暫時今年無論在銷量及收入上均遙遙領先的長實,實也仍有一點不是味兒。因為能賣逾3000伙,全靠「以平取勝」,如大圍名城各期,是越賣越平;將軍澳峻瀅,較同區新地的天晉,也要賣平四至五成,才可成功散貨。而暫時總結,今年套現只約250億元,較去年全年還差逾33%。故此,餘下日子仍要努力賣樓救亡,甚至連一些連未申請預售的樓盤如荃灣TW7項目等,也不間斷地吹風要推售。

信置接近上岸

相對上述三大發展商,信置(083)及新世界今年可謂上「輕舟已過萬重山」。信置上半年連番推盤,目前更已售近1700伙,套現約170億元,超出去年全年七成。新世界也在主銷沙田溱岸8號及大坑春暉8號下,套現約100億元,較去年倍增,不過,因公司年初曾定下180億元的目標,相信仍會繼續推盤。

長實:續搶攻問鼎一哥

今年賣樓數量暫時最多的長實(001),在最後一季仍未放軟手腳,有多個新盤排隊登場,包括長沙灣一號.西九龍、荃灣西站TW7環宇、將軍澳日出康城3期都有機會在最後一季發售,合共逾3600伙。
各新盤中,估計以一號.西九龍較快推出市場,項目提供286伙,面積由700至1300方呎,兩至四房間隔,意向呎價約1.4萬元。
發展商早前公佈七成單位為1000呎,趕今月推售。
至於焦點樓盤之一荃灣西鐵站毗鄰環宇,提供約1730伙,包括兩至四房戶。
單位面積650至2200方呎,初步估計呎價要8000元起,長實較早前以高價奪得西鐵上蓋灣畔地皮,為開售先聲奪人。
將軍澳日出康城3期亦是逾1600伙大盤,但分A、B兩期發展,料今年先推約有800伙的A期。

恒地:細碼盤搶上車客

恒地(012)及新世界(017)積極孖住賣樓,今年有兩個合作發展項目。除發售中的馬鞍山迎海外,獲極速批出預售的元朗大棠尚悅,主打兩房細戶,入場費料約300萬元,屬近年罕見細碼新盤,勢掀起上車熱潮。
尚悅是下半年矚目大型新盤之一,12幢共2520伙主打上車客市場,有約80%是面積約490至600方呎兩房細戶,入場費料低至300萬元。市場對上車盤一直需求大,尤其是在現時熾熱的樓市下,只要定價貼市,要熱賣應不難。
事實上,現時市區公屋已逼近300萬元,個別居屋呎位亦升至近9000元。市場估計呎價約6000元起,而毗鄰的二手屋苑如朗晴居及蝶翠峰,現時平均呎價分別4705及4530元﹔元朗市中心最貴二手樓YOHO Town一及二期,現均價約6400元。

新地:大價貨瞄準富戶

下半年急起直追賣樓的新地(016),揚言繼屯門瓏門後,第四季會推出元朗錦上路爾巒及將軍澳天晉2期兩個大盤。
元朗爾巒提供25幢分層式住宅及48座洋房,合共約800伙,大部份分層住宅面積逾1000方呎起,洋房則逾3000方呎。發展商表明會先推洋房,以同系上水天巒作為參考,意向呎價約1.8萬元,入場費逾5000萬元。同區亦有多個項目不排除同期開售,元朗區新盤戰可期轉熱。
新地去年以將軍澳歷來最貴價發售天晉,分層戶呎價約8000元仍錄得不俗銷情,位於該盤對面的天晉2期已獲得預售,可隨時開賣。今次2期共有782伙,以三及四房為主打,料呎價與1期相若。
此外,新地亦打算推出山頂加列山道超級豪宅Twelve Peaks,共12間洋房,6000至9700方呎,呎價揚言8萬元起,入場費接近5億元。

中小發展商:趁市旺加入戰團

10月新盤大戰,除大型發展商外,至少五家中小型發展商亦摩拳擦掌,其中久未有動作的華懋貨尾樓,亦準備在國慶月重新包裝應市,勢令樓市熱上加熱。同系新盤九龍城御門.前計劃本月中推出,據知代理早已參觀示範單位,包括兩房及三房間隔,為開售前期準備,呎價萬萬聲。
嘉里(683)近期主力清貨尾,包括黃大仙現崇山不足200伙,但在邊賣貨尾之時,亦積極部署其他新盤,其中位於土瓜灣旭日街項目,醞讓推出多時,只是遲遲未批售樓紙。
多個豪宅新盤亦蠢蠢欲動。資深投資者羅家寶旗下公司持有的前身沙田大埔公路雍雅山房,定名為雍雅山,蓄勢短期內推售。該盤建21幢洋房,接受市場預約。至於會德豐(020)的何文田Kadoorie Hill,上周剛取售樓同意書後,即火速開售,呎價近2萬元。

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