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2012年10月03日
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新中售樓落後只宜短炒 - 齊明

新世界中國(917)上周曾停牌半天,結果只是公佈業績。截至6月止年度,新中盈利30.8億元,增長1.8%,扣除投資物業公允值變動及其他調整項目後,核心盈利20.32億元,跌10.7%;每股盈利27.7仙,受供股攤薄,下跌27%,末期息維持4仙。去年完成面積減少39%至82.8萬平方米,銷售則跌50%至65.7萬方米,銷售額跌20%,而銷售為高檔物業,毛利率由33%升至50%,住宅物業銷售經營盈利增6%,租金收入增28%,盈利只增4%;酒店及物業管理仍在虧損。儘管已供股集資42億元,淨借貸仍增近50億元至152億元,融資成本增加9%,淨借貸權益比率由23%升至29%,對內房股而言借貸比率不高,反映年初供股無迫切性。

積壓貨尾影響財政

新中土儲2700萬方米,位於20個城市,其中逾70%住宅面積位於二三線城市,但銷售未如理想,待售物業增加83%至90.6億元。去年預售面積跌27%至78萬方米,銷售額跌26%至98.5億元,其中將於2013年度確認入賬約40萬方米、46億元,而全年度完成住宅面積將為158萬方米,銷售緩慢,貨尾越積越多,加上其他商業面積88萬方米也待銷售,不但影響業績更影響財政。新中的優點是資產值高,雖因供股攤薄22%,每股資產淨值仍達5.63元,現價2.99元,資產折讓47%,而核心PE 10.8倍,息率2.34厘,不能說吸引,資產值未能發揮。眾多內房股近期的銷售多有增長,新中顯然落後同業,業績後股價回落已有反彈,但成交未見配合,升勢的持續性仍待觀察,畢竟其走勢較為閃縮,如持續上升,仍受制於3.30元高位,非有龐大成交難以突破,此股只宜吼位短炒,且應靈活處理,不看中長線。齊明

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