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2012年10月13日

樓市把脈:舊樓重建 好價不常有 - 鍾維傑

根據市場報道,近期收購舊樓來重建的個案不少,一方面反映市場對房地產及土地之需求,另一方面或許亦顯示政府賣地未能滿足這需求,加上強制售賣(強拍)條例近年生效,市區舊樓地段便成為發展商收購的目標。
市區舊樓地段的重建價值,分三個層面:
1)地段未「起」盡:例如某地段有八倍的住宅地積比率,但現在的舊樓,可能只用了四倍而已,那麼這地段便多出了有比現樓更高之重建價值了。
2)地段現時用途過氣:例如一些舊工廈,經改用途及重建後價值倍增。
3)地段舊樓不合潮流:例如將唐樓、戰前樓、五、六十年代樓拆掉重建成摩登項目。
此外,地段的大小(太細建築技術上已不能「起」盡),於前後左右的位置 (尤其數個地段一併收購),以至地契(如有否很多約束條文,例如高度限制,以及是否要補地價等)也影響該地段之重建價值。

重建價值沒有定律

至於重建價值相比現樓價高出幾多,則沒有定律,要個別地段衡量,例如地積比率越用得少,又不合潮流,業權地契又不繁複,重建價值會比現樓價格高得多。
要注意一點,重建價值等於地價,而地價一般於好市淡市循環的波幅會大過樓價,例如樓價升或跌50%,該地段之地價可以是75%的上或落。
亦即是說,若果要拿到好的重建價值,就更加要趁勢了。

鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
http://www.Real-Estate-Tech.com

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