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2012年11月10日

焦點故事:地王效應 港鐵通車
何文田再升級

講到九龍區豪宅,大家總會想起九龍站,實情傳統豪宅區似乎被遺忘,如何文田區,眾所周知是老牌豪宅區,卻成世「二奶命」,被九龍塘「騎住」。何文田成交疏落,樓價升幅慢,而其他豪宅區升勢如火箭。然而,何文田旺中帶靜、名校林立的優勢依然,市況落後是因為大家貪新忘舊、還是宿命?要知道,九龍最貴地皮正是在何文田!當這幅百億地王樓盤開賣,港鐵何文田站通車,相信是這區再度起飛時。
記者:陳家雄 攝影:王子俊
模特兒:Rainbow(Zmodel)

兩年前新地以109億元投得何文田山谷道邨地皮,至今仍為九龍區最貴地皮,每呎樓面地價超過1.25萬元,當時市場估計建成後,呎價要高達1.5萬至1.8萬元,新地才有利潤。

九龍地王 樓花最快明年推出

業內人士估計,項目最快一至兩年內以樓花形式推出市場,開售呎價料1.8萬元以上,但新地瓏門每呎開價也高達萬元,相信地王開售呎價會更高。
有測量師估計,山谷道邨地皮位於九龍中部,高層單位可享270度景觀優勢,估計興建10幢25層高住宅大廈,提供1400至1800個單位,面積由400至2000方呎。

新樓灝畋峰 呎價1.8萬起

區內代理大豐行何嘉威表示,何文田區山上面的住宅呎價特別高,就如樓齡較新、位於何文田山道的灝畋峰平均呎價達1.8萬至2.5萬元水平。
如果是大路旁的單幢樓,呎價較低水,主要因為物業樓齡高,以及靠近路邊,如區內入場費最低為位於文福道的樂園低層單位,面積1350方呎,連租約,叫價900萬元,呎價6667元。

「何文田」名字由來

「何文田」名字有段古,有說因居民陳何文坐擁山頭一帶田地,又有說何氏、文氏、田氏族人聚居,實情已難辨證。百年來,有隔離天花病人的院舍,做過亂葬崗,自1960年代起,又建徙置區,但位處九龍心臟地帶的小山丘,旺中帶靜的優勢,陸續吸引達官貴人、名人富戶來定居。

嘉多利豪園 高層兩單位綑綁放售

何文田嘉多利豪園位於窩打老道,樓齡10年,屬於單幢樓,一梯四伙,面積由928方呎至1323方呎,但僅提供兩至三房間隔。介紹單位的屋主是何文田老街坊,當年嘉多利豪園開售,就買入高層A及B單位,自己與女兒居住,大仔則住隔壁單位,方便照應。兒孫現時已3歲,雖然兩個單位合共1874方呎,仍嫌唔夠住,現放售單位打算換樓。

可自行打通

屋主話,放盤初期,有買家要求他拆散來賣,先賣一個單位,但屋主不想一家人分開,所以堅持兩個單位一併出售,套現後換入特大單位。兩個單位雖然住了10年,但當年的雅致裝修,至今仍然保養得宜,新業主買入兩個單位後,可以自行打通。
兩個單位均是兩房一套間隔,客飯廳及主人房維持原裝,但大仔住的A單位,將細房再間開,一半做電腦房,另一半做工人房。景觀方面,座向東南,單邊窗設計,外望開揚市景,代理指,前臨地皮均屬醫管局所有,料建私樓機會不大,景觀變數較細。兩個相鄰單位合共1874方呎,連一個車位,叫價2400萬元,呎價12807元。
嘉多利豪園最近一宗成交為中層D室,面積1286方呎,以1510萬元成交,呎價11742元。原業主2010年以1280萬元購入,持貨兩年,賬面賺230萬元,物業升值18%。

嘉多利豪園高層A及B室

建築面積:合共1874方呎
實用面積:合共1460方呎
間隔:AB室皆為兩房連套房及貯物房
建築面積呎價:12807元
備註:連一個車位
叫價:2400萬元

御龍居 複式四房罕有放盤

何文田御龍居鄰近公主道,對正公主道的部份單位或會受車輛噪音滋擾,出入要依賴小巴和屋苑提供的穿梭巴士,但只是幾分鐘車程。基座沒有商場,日常消費要步行十多分鐘到何文田廣場或愛民邨商場街市。

主人房呈鑽石形

介紹一個頂層複式連天台單位,屬少有放盤。正門一層為客飯廳,羅馬柱置中,洋溢歐陸風,客廳末端牆身為一面大鏡子,可將空間感延伸。內置樓梯,接通上層睡眠區,有四個房間,其中兩間細房可做客房或書房,特大的主人房呈鑽石形,屋主打造地台,盡用空間,主人房內有逾百方呎的衣帽間。至於天台,牆身特高,高約兩米,稍花心思,可佈置成天台花園。
此類放盤少有,業主叫價進取,開價2500萬元,面積2200方呎,呎價11364元。翻查成交,最近一個地下連花園單位,面積966方呎,以910萬元成交,呎價9420元。分層單位新近成交為2座低層A室,面積707方呎,以572萬元成交,呎價8091元。目前屋苑約20多個放盤,呎價8000至10000元,當中兩房單位佔多,叫價由550萬至780萬元不等,最平1座中層D室,705方呎,連租約以550萬元放售。

御龍居複式連天台

建築面積:2200方呎
實用面積:1558方呎
實用率:70%
間隔:4房加工人房
建築面積呎價:11364元
備註:連一個車位
叫價:2500萬元

名人高官業主雲集

何文田區內名人多,好似國際巨星成龍、已故的演藝界「大哥」鄧光榮、萬人迷張國榮都曾經是何文田居民,後來影后吳君如都搬到何文田,但這裏並非娛樂明星竇咁簡單,樓齡25年的仁禮花園,A、B座是政府高級公務員宿舍,好多高官曾入住,如前教育署署長余黎青萍。至於C座則可自由買賣,「琴姐」李香琴就是住在仁禮花園C座!數到這裏,當然唔少得四大天王之一的劉德華,當年他和朱麗倩跟家人住加多利山,但聽聞為了囡囡,已經搬離加多利山避開追訪云云!
此外,由於何文田名校林立,如陳瑞祺(喇沙)小學、拔萃男書院及香港培正中學等,受不少家長客歡迎。理文造紙行政總裁李文俊原本擇居山頂,但因遷就其子在九龍讀書,故斥資1.2億元購入何文田灝畋峰兩個單位,合共4000多方呎。

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