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2013年01月19日

老樓周記:
實用呎價年代 益了老來嬌 - 劉兆昌

劉兆昌

上周本欄曾指九龍東擁有各類優勢,樓價飛天,剛好首個鐵路上蓋住宅物業德福花園的呎價,日前破了入伙33年新高;恰巧港島區北角健威花園亦有高層海景單位,踏入本月出現第三宗萬元戶成交,反映了舊物業追落後,這拜實用面積所賜。
易手的德福花園,單位建築面積603方呎,以603萬元成交,以建築面積計呎價10000元,若以實用面積538方呎計算,呎售11208元;並打破了本月初的舊紀錄(建築呎價9516元、實用呎價10638元);目前同區多個二手高樓齡大型屋苑中,以淘大花園走勢最勁,最有機會成為下一個呎價萬元的高齡屋苑。

高齡樓維修費較高

至於健威花園單邊座高層一個向海單位,建築面積507方呎,實用面積448方呎,成交價510萬元,建築呎價10059元,實用呎價11384元,是該屋苑史上第三宗建築呎價破萬元的成交。物業實用率88%,樓齡近30年,大廈剛於十多年前維修,樓下基座商場亦開始維修當中,物業外觀並不起眼但勝在方便。
實用面積報價實施了三星期,預期益了這類高樓齡卻實用率高的屋苑,呎價雖高但仍追不及樓齡十年以內的同區屋苑。感覺上同一筆錢抵買了,換來更實用的空間,不過,買高齡屋苑有另一問題,便是日後要面對大廈維修的滋擾和要付出高昂的維修費,有時維修費高達每戶10萬元,雖然有管理營運基金負責一部份,但近年建築費不斷上漲,維修費也會相應提高。
實用面積的確吸引了個別買家回流舊型物業市場,料這個現象擴散至同類型物業,變成專吼老來嬌,普遍實用率高的單位,對於真正用家來說少給一份錢、多用一呎空間。部份向來以實用率高見稱的大型藍籌屋苑甚至居屋,樓齡較高,但若與同區樓齡尚淺的物業比較,採用實用面積計價後呎價相對變得低水,屆時料可吸引更多買家垂青。


劉兆昌
資深地產傳媒人
http://www.HKLau.com

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