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2013年01月19日

樓市把脈:
錢多扭曲資產價格 - 鍾維傑

全球近年因各種因由製造資金,令其增長率大過快過經濟生產增長,導致一些資產價格上升,亦引起部份地區的物價通脹。但這又如何扭曲資產價格?可以這樣理解:
甲)若借貸利率不便宜,樓價會如此高嗎?:或許仍有很多人想置業、搬大屋、投資甚至炒賣,但若沒有銀行放貸,又或按揭利率不是2.5厘而是5厘,這股需求會被全數釋放出來嗎?要記住房地產供應(尤以一手樓)的彈性不及需求的高,後者可以overnight便不見蹤影。
按揭利率低代表樓房容易「供養」,故買家可(或被迫要)出高些價格,即頭(買價)越重而尾(供養)越輕,原本可能是5:5*之比例,現變成8:2、9:1等。加上差餉及地稅等傾向低,這頭重尾輕之扭曲現象更甚。當然,有人會認為利率長期低落,繼而價格續扭曲,走着看吧。

影響收入及財富分佈

乙)房地產相對其他big ticket items(如私家車)價格比例:03年至今中原樓價指數由33升近120,汽車卻沒有,就算由08年起計,相信仍未及。那麼樓房貴還是車平?當然,樓有投資價值而車沒有,但樓房有「住」的層面,有其消費性。或許可這樣問,我們近五至十年的經濟生產效率(以至一般收入)真的倍增足以支持現價嗎?
而銀紙過多而便宜可扭曲收入及財富分佈,亦可導致(如金融海嘯前)部份分析模型低估風險之可能性。假設問題,若經濟大國齊保持低利率一百年至2113年,你會信資產價格升足一百年嗎?
*比例是隨意的


鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
http://www.Real-Estate-Tech.com

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