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2013年01月26日

老樓周記:
金槍不倒 樓價不跌之謎 - 劉兆昌

發展商轉軚與特首施政報告有莫大關係,對於實施買家印花稅(BSD)後三個月態度軟化,乃因明知鬥不過政府,為免節外生枝,觸怒政府再施辣招,但這只是公眾的演繹,老樓卻認為今天以本地客為主的地產市場,既然未能吸引內地大款,就來個順水推舟,大家好下台。
樓價不跌、金槍不倒,萬變不離其宗。息口低,供應遠水難救近火以及看升者多過看跌,還有下列三項的觀察,引證了不跌之謎。

真正用家主導市場

(1)基本樓價上升因素不變,一直以來,低息、低供應和熱錢太多,使人們預期樓價升幅向上,今次是政府出手打擊炒家,官府多次強調不是打擊樓價,既然打擊炒家,只是把炒家活躍程度大大減低,並未影響到真正用家的入市意欲,買家在選擇多了後比較利好因素不變,難有大跌的期望,只是把升幅減慢,增加他們入市的機會,過去三周入市者分別以用家主導便可見一斑,這批有能力兼有需要的買家,按實際需要入市,量力而為。既然有入市行動,當然是評估樓市中長期走勢升多於跌後的判斷。
(2)出貨者為小部份對後市有保留或持貨過多的投資者,先止賺離場;相同道理,看升者多過看跌,早前成交量不多難以拖低樓價,過去兩周出貨者縱然調價最多一成仍有承接,以及業主選擇撻定重售,售價更高過撻定前的價位,這表明樓市承接力強勁,成交量持續每周錄得升幅,使其他有意出貨的業主收窄減價,樓價自然亦會原地踏步,待好友入市。
(3)隨着內地通脹回升,預期將影響到香港通脹率,尤其是衣食行的漲幅刺激了樓價租金,市民為防資產貶值,買樓收租抗通脹仍然是最直接的方法,每月租金可抵銷供樓支出,還遠高於把現款存入銀行得不足一厘的利息,相對下收租客仍對買樓誘因未改變。
利好因素多於利淡因素,如以現時情況不變,樓價爆升可期。


劉兆昌
資深地產傳媒人
http://www.HKLau.com

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