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2013年01月28日

一周期權:買股勝買樓 - Fongfong

近日「香港舖王」梁紹鴻分析買股勝過買舖,筆者百分之二百同意,舖位價太貴,租金收入只有1至2厘;以香港舖王擁有230個舖位,在河內道一帶收租,除了九倉(004)之外,無人匹比;此等在2002年至2003年間入市的舖位,價值今天已升十倍,租金不能加十倍。今天見旺舖遊人如鯽,以為零售業好景,其實是一種假像,店舖的利潤皆付諸昂貴的租金,如果香港對國內人來港購物(包括買樓房)諸多限制,相信消費市場一定大打折扣,若以投資角度,確實買股票勝過買樓收租。
2007年11月恒生指數32000點,而當時龍頭地產股長實(001)股價140元,上周五收報129.7元;新地(016)當年160元,上周五收報129.9元;新世界(017)當年27元,上周五收報15.06元;太古A(019)當年108元,上周五收報98.5元;九倉當年45元,上周五收報68.65元。當中只有九倉跑贏當年股價,因為該股以收租為主,租金收入勁升;假如看希慎(014)股價,2007年11月是8.5元,上周五股價38.8元,股價升逾4倍,皆由於收租資產有價。

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今年看好長實九倉

如果以今日樓價與2007年地產股比較,地產股應有不少上升空間。股價要追落後,長實、新地、新世界和太古明顯落後地產指數,要資產保值和保持購買力,買地產股勝一籌。
筆者估今年黑馬是長實和九倉;預期長實今年末期息不會低於去年2.63元,和黃(013)股價亦亮麗,近日頻頻破頂。長和系去年因市道欠佳,擱置分拆四間酒店業務上市,今年有機會捲土重來,帶來長和系股價上升;有例可援,上周鷹君(041)宣佈有意分拆酒店業務上市,股價急升14%,而有關計劃仍未遞交申請;如果長和系今年趁市旺落實分拆酒店業務上市的話,估計對股價有刺激作用。若市場風調雨順,可能在業績宣佈期揭曉,亦未可料,李超人從不會做逆市的買賣;長和系將會在3月26日公佈去年業績,股市又要「估市」,估對有大收穫。

日前參觀長實在沙田大圍「名城」已經出售單位,面積1,300呎,業主買入價1,430萬元,要求租金23,000元,扣除雜支,回報不足2厘;另一個在九龍奧運站,新地樓盤「瓏璽」,剛入伙面積單位1,188 呎,租金每月41,000元,樓價2,200萬元,回報亦只有2厘,豪宅管理費每呎(建築面積)3.2元;如果付首期40%,供餘數60%,每月「以戰養戰」方式,補貼額鉅大。如果銀行加息,條數更加龐大。
所以今時今日做地產公司的股東,勝過做物業的業主。如果以首期付款的40%,用期權的期權金收入,每月1%收入絕冇難度,3%有風險,就採用2%回報入市,加上股息,的確安全得多。
月初入市Short Put長實1月@120元,收期權金2.3元,今天無法接到貨,今日再試Short Put 2月@127.5元,可收期權金2.5元,在5月前接到貨,便可多享受股息利潤,如此類推;過往長實會在5月除淨,6月派息,不過期權投資者已經收了多次期權金。所以做股票股東遠勝做業主。

Fongfong

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