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2013年02月26日

金融雲端:四叔食糊大計 - 丘亦生

四叔李兆基今年初建議政府免補地價讓地產商興建百萬元上車盤後,近日又接納政府的反建議,考慮將農地捐出,索性讓政府建平價樓供年輕人上車。

我從不懷疑四叔想年輕人上樓的決心,但他積極獻計,慷慨出地,我相信更大原因是,四叔在梁振英年代諸事不順,越來越不耐煩,想扭盡六壬逼政府盡快發展新界東北,食番鋪尾糊。
去年中,身家超過2,000億元的四叔表態未搵夠,向傳媒講希望收拾金融海嘯輸掉的失地,然後才安排分家,「現在是做緊牌,希望五年內食鋪滿糊。」之不過,自梁振英上場後,四叔的牌局不太順利。政府連番出招調控樓市,全部針對增加交易成本,對善於舊樓重建的恒地(012)來說,影響相當大。繼去年底的買家印花稅,上周又出招將工商物業等的印花稅率全面倍增,收購成本再增加。
同時,張震遠領導市建局積極擴權,踩入不同形式重建項目,與私人發展商爭利,去年展開首個工廈重建住宅項目,正正是恒地一早落釘的堅尼地城工廈。
在公開途徑拍地投標,並非恒地的強項。恒地另一道板斧是,低價收購農地等候補地價起樓。但恒地早年在新界東北、南生圍等買下大批農地,礙於民間保育團體關注及新界發展爭議,轉換土地用途遲遲未有進展。

同行頻吸地 恒地冇着落

「主場新聞」月初統計了梁振英去年3月上任以來,各大地產財閥在政府拍賣場上、土地補地價,港鐵(066)以及市建局等等官方渠道,奪得的住宅土地可建樓面面積。
被視為唐營的兩大地產商長實(001)及新地(016)受惠於規模較大的先天優勢,銷售新盤的資金回籠迅速,相繼有條件投得較大型的地皮,自梁振英上場以來,累積土地儲備排名第一及第二。
由唐營中途跳船至梁營的鄭家純,旗下新世界(017)去年又完成北角的大型補地價,新世界與華置(127)拖了廿年的西半山干德道項目今年獲政府以筍價補地價,估計可賺超過20億元,土儲緊排在第三。另一個公開支持CY的九倉(004)老闆吳光正都積極掃地,住宅土儲排名第四,更加獲准以筍價續租海運大廈21年。
幾大地產財閥在梁振英任內各有着落,恒地則十大不入。四叔眼看對手頻有進賬,自己零斬獲,心急發展新界農地,希望分一杯羹,不難理解。四叔捐地除了想年輕人置業上樓,更希望看見新界東北規劃的大四喜食得出,讓他的下一代坐享其成。

借政府擺平保育 締雙贏

我上月撰文時也指出,恒地免補地價百萬元上車盤,盈利絕對有數得計。即使四叔免費捐出土地,他仍可透過捐地選址,掌握主導權,將爭議最大的農地交由政府發展,讓政府出手擺平保育,一併發展其他農地。如果四叔捐些「環頭環尾」的農地,能清空新界東北及農地發展的障礙,隨時有着數。
地產商捐地讓政府起樓,難以單純做慈善。個別地產商會否因為捐地,而博取到政府放棄以傳統新市鎮方式發展,改由讓地產商補地價發展?日後地產商其他農地補地價會否因而有優惠?政府惠及地產商一分一毫的土地成本,同樣要納稅人埋單。
政府作為香港最大的地主,擁有法定權力收購私人市場的土地。要興建資助房屋,政府責無旁貸。不過,承諾在樓市大幹一場的梁振英上任半年,成績欠佳。他深知動用政府體系,一時三刻造地有困難。四叔答允捐地,正中梁振英下懷,也解釋了梁振英為何向四叔反建議。這場捐地大龍鳳,或者由狂想曲變成事實。

丘亦生
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