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2013年02月28日

板塊尋寶:冠君產業高處不勝寒 - 王昇

鷹君(041)旗下的商廈REITs冠君產業(2778)過去一年升逾四成,但換股債即將到期,加上政府出招及中環商廈供應增加,中線而言股價高處不勝寒,如未能守穩4元,年內或跌返3元。
冠君去年收入20.59億元,按年升6.1%,物業淨收入增6.6%至16.66億元,計及投資物業公平值變動,稅後溢利41.6 億元,跌35.9%;可分派收入12.53億元,增加7.1%。分派比率由94.4%微升至94.6%;每基金單位分派卻因攤薄減少6%至20.92仙。
冠君擁有兩大物業,分別是中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊商場貿連辦公大樓,寫字樓及零售面積共285萬方呎。集團展望銀行業今年對寫字樓需求持續疲弱,花旗銀行廣場營運面對一定挑戰,今年到期租約佔12%,未完成續租約6.6%,現時舊約平均呎租為84.23元。上周政府推出加辣招,非住宅物業往後要即徵印花稅,變相趕絕炒家。

4蚊邊拉鋸破關難

因中環、灣仔等地區供應少,近年核心商廈租金一直企硬,不過政府日前宣佈重置灣仔大樓,預計可提供175萬方呎樓面,配合美利道重建,可發展為40萬方呎甲級寫字樓,變相令租金上升壓力大減。
至於朗豪坊,商場今年到期租約佔33%,去年加租48%持續於今年反映。但貴租令大部份商戶叫苦,現時商場租金可能已經見頂,再大加機會不高,若加息周期提前來臨,或經濟突然逆轉,租金下風險度肯定高於上升。
冠君08年發行可轉換債券逾20億元,轉換價3.44元,可於今年6月以124%贖回。因此單位價格高低,將決定債券持有人換股或贖回的意向,如市價低於4.26元,持有人或選擇贖回。近期冠君不斷試衝4.20元,但月初升抵4.15元已行人止步,於4蚊邊緣拉鋸。
如冠君跌穿3.90元前浪頂,下一級支持為3.60元。彭博綜合券商預測,冠君今明兩年預測PE同為22倍,作為零增長股份,跌返3元PE仍達16倍,值博率低。

王昇
本欄逢周二、四刊登

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