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2013年04月29日

金融雲端:
不要四叔農地 - 丘亦生

四叔是否真的捐農地起上車盤將揭盅,但要撇清官商同謀的質疑卻極難。

恒地(012)主席李兆基(四叔)接受周刊訪問,再度開腔談到捐農地、起上車盤的大計,看來成事機會極高。傳媒引述消息指,四叔捐農地不涉及自身利益,恒地不會負責所捐土地的建築工程,地皮不會位於恒地樓盤附近等等。不過,即使四叔牙齒當金使兌現承諾,要撇清官商同謀的質疑,難過登天。
政府作為香港最大的地主,又有法定權力收購私人市場的土地。興建資助性房屋涉及資源分配,應全盤由政府負責。即使是商界有份參建的居屋,亦是由政府主導,透過招標批出項目,商界的角色純粹是做生意。類似今次,商界標榜回饋社會、「無錢賺」的資助房屋項目。我記憶所及的僅有例子,是位於石硤尾的大坑西新邨(又稱大坑西邨)。而這個項目與李兆基有密切關係。

當年大坑西邨 今成肥豬肉

大坑西邨的現址,曾經是石硤尾木屋區。1952年,石硤尾木屋區大火之後,政府暫時將災民安置在徙置區,打算短時間內籌建大量公屋,安置災民。60年代初,政府為加快起樓步伐,與商界合作興建「私樓公屋」,由當時牛奶公司董事長周錫年、東亞銀行(023)主席李福樹等華人富商家族,牽頭成立一家非牟利擔保公司:香港平民房宇有限公司。
但為整個項目出錢及出地的仍是政府,政府向平民房宇提供年息五厘的1,000萬元建築費,再撥出一塊土地給大坑西邨,地契列明土地至少提供1,600個單位,出租予低收入人士,成了僅有在私人土地上的公屋。平民房宇主要負責統籌興建工作、日後的管理,以及審批租戶資格。
六十年代人口急升,居住問題迫在眉睫,大坑西邨及時提供了千多低價廉租單位,數以千計的香港人受惠其中。但大坑西邨這類公商合營的廉租屋,今後再不復見。我相信,正因為當年特事特辦,無想清楚的問題,陸續浮現。
大坑西邨所在地皮已今非昔比,是鄰近又一城貴價地。三年前,《明報》報道,平民房宇已經凍結入住申請,亦有計劃分三期重建,首兩期都會作為租屋,第三期則欲作住宅出售,隨時變成豪宅。公司解釋,興建私人單位,是希望彌補興建廉租屋的虧蝕。
我翻查香港平民房宇公司賬目,公司每年大約收取1,500萬元的租金,扣除成本,一年可錄得600萬元的毛利。截至2012年的3月底,平民房宇滾存的資產超過4億元,單單是股票加上債券等資產,總值超過3億元。虧蝕之說,不知從何而來。
政府與平民房宇可能就重建有分歧,後來重建計劃不了了之。超過50年樓齡的大坑西邨日漸老化,大廈欠缺升降機,長者出入極為不便。重建拉鋸,不但居民成為磨心,當年平價批出的地皮未能善用。
平民房宇在幾十年間董事換了幾轉,除了李福樹的後人李國寶、李國章繼承董事外,現任董事名單還有四叔李兆基,以及恒地老臣子林高演。我不知道,四叔等人是否正等候時機,日後將大坑西邨變成豪宅牟利。但我更清楚的是,表面上動機良好「無錢賺」的公私合作,隨時可以變質,變成潛在的謀利籌碼。

新界東北發展 衝突變合作

50年後,這場官商合作,政府角色更似「閒角」。四叔不但主導起樓的地點,變相由業權主導城市規劃,前所未見。資助房屋政策涉及社會重大資源再分配,但政府今次處處要配合四叔的「百萬上車盤方案」調整,整個資助房屋政策都要讓步。
捐農地的大計背後,更大的潛在利益衝突,就是新界東北發展的肥豬肉。恒地多年來在新界東北大量囤地,能否吃下這塊肥豬肉,全憑政府如何拍板。林鄭月娥一度宣稱新界東北的計劃會以傳統新城鎮發展,由政府統一收地。
四叔當時顯得相當不滿,指出政府若問地產商拿地,可能會有爭拗。近幾個月,政府就新界東北計劃日後的發展模式口徑有變,官商合作由不可能變得有可能。
到底政府的態度為甚麼改變?與四叔的捐地大計有無關係?外界永遠無法搞清楚。

丘亦生
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