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2013年07月06日

焦點故事:細碼村屋 百萬有找

今時今日仍然有幾十萬一層樓?答案是有的。除了老舊唐樓,還有新界大西北細碼村屋,由百餘方呎蚊型戶,到三四百方呎的「半間」村屋,都有選擇,當中粗略分為「有契」和「契約不全」兩類,前者可以正常申請銀行按揭,多屬蚊型戶,後者則是一些樓契有瑕疵,沒有財務機構可以承造按揭,所謂「現金價」一筆過找數的另類選擇。
記者:伍志輝 攝影:黃偉傑
模特兒:Cherry(Unique Model)

先說「有契」村屋,樓價低於100萬元的選擇,單位建築面積普遍小於300方呎,常見於一些地皮面積較細的老屋重建項目,而物業地點相對偏離主要交通幹道,由於內櫳較細加上出入需時,所謂一分錢一分貨,樓價自然有種跟大市脫節的感覺。

錦上路站附近有放盤

當然,細心尋找加上運氣夠,市場上隅爾會有一些有吸引力的細價村屋。
位於港鐵錦上路站東南面、八鄉路及錦上路以南的大窩,一間村屋1樓單位,建築面積240方呎,開價98萬元,港田物業劉嘉傑表示,這是大窩現時最低消費放盤,單位具備企理、單邊及附近有空地泊車等賣點,由於面積細,所以銀碼較低。單位契約齊全可以向銀行申請按揭,假設貸款50萬元,息率2.7厘,還款年期為15年,月供3,300餘元,較不少市區甚至新界區舊樓劏房還要「抵住」。

若契約不全 須全數付款

以上是以一般村屋按揭情況為例,假如買家經濟能力較佳,有機會獲得銀行提供較佳的貸款組合,供款負擔可能更輕。
劉嘉傑續稱,今年初元朗區仍不時有「百萬有找」有契村屋放盤,集中錦上路及粉錦公路沿線,隨着樓價進一步上揚,加上業主放盤意欲薄弱,現時區內細價村屋放盤都處於「一個起兩個止」的境況,即使是100餘萬元的選擇,亦僅10個以內,而樓價可以維持五六十萬元超平水平的選擇,就只有那些「契約不全」的村屋單位,當中以港鐵天水圍站以西的廈村、祥降圍、錫降圍等舊村,一些由原居民持有的蚊型單位,樓價低至60萬元,可找到一個建築面積140方呎、另天台約140方呎的2樓袖珍戶,單位齊備小型浴室、開放式廚房,以及內置樓梯直達天台,可佈置成下廳上房的格局。不過,單位樓契資料不全,只可以現金買賣,責任自負。
「契約不全」村屋可透過律師辦理買賣手續,但沒有財務機構提供按揭,日後轉售,客路自然較窄,而且樓價升值能力較遜,區內地產代理表示,假設整體樓價一年間升值15%,這種另類村屋的升幅不會超過5%,而且不論大市旺淡,放盤都要三個月左右才有承接,買家亦集中一些資深長線投資者,貪其「價細」回報高,以前述的祥降圍2樓連天台村屋為例,月租4,000元,回報高達8厘。

【大窩村屋資料】
錦上路大窩1樓
叫價:98萬元
叫租:4,000元

建築面積:240方呎
呎價:售4,083元;租16.7元
備註:有契

【祥降圍村屋資料】
天水圍祥降圍2樓連天台
叫價:60萬元

建築面積:140方呎;另天台約140方呎
呎價:4,286元
備註:契約不全

先行查冊 防購違法屋

【做足功課】
「契約不全」村屋亦有不同類別,可能是年代久遠文件散失無法補回,由於樓契資料不全,無法申請按揭,甚至財務貸款亦不能承造。
但若果出現違例的情況,就一定要小心處理,例如一些未有申請開工紙的村屋項目,即屬於違法起樓,又或者非法佔用私人或政府土地、非法加建或擴建等,都有機會出現法律責任問題,以至拆卸違法建築,得不償失。
瑋璟物業趙敏健表示,其實亦有方法可以確保超平村屋不是違法村屋,最正統做法就是透過查冊手續,單位以至樓上樓下單位近年是否曾作轉售?近年有否成功申請按揭?有紀錄即代表多數無問題。

須齊備開工紙及滿意紙

牽涉到村屋法律文件方面,可以簡略理解如下,村屋項目都要齊備開工紙和滿意紙,如屬樓齡不足5年的村屋,又或由發展商興建的村屋屋苑,則要確保已補地價可以轉讓,再細節一點如村屋側面牆身有窗,法例上要領有側窗紙才算合法,因為村屋受環境所限,可能屋與屋之間距離近,如果側面有窗,容易會造成窗碰窗的安全問題,尤其是地下單位,如果屋旁有行人路,推開窗戶容易危及路人安全,所以一些側窗紙會列明地下單位屋側窗戶只可以用趟窗。

注意事項

•由於大部份村屋的實用面積資料不全,故村屋買賣仍然以建築面積資料為準。一些由發展商興建的村屋項目,則可能會有實用面積資料。

•村屋按揭一般成數為五至六成,利率亦較私人樓略高,年期一般不會太長。部份銀行會出現估價不足的情況,買家或需要預備較多首期。

•村屋僭建問題,多數出現在天台及花園的加建物,坊間多數會以活動式結構處理,但近年社會及政府對村屋僭建問題特別注視,買家還是小心為上。如果發現單位有政府部門的警告信甚至清拆令的話,當心銀行不易批出按揭。

•購買地下連花園單位的買家,一定要查清楚花園是否入契,若不,就要查清空地業權屬誰,可能要商討租借事宜。

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