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2013年07月08日

曾淵滄專欄:東北補地價好關鍵 - 曾淵滄

發展局局長陳茂波早前公佈,新界東北發展將採公私合營方式。 資料圖片

上周四及五,港股連升兩天,收復之前兩天的跌幅之餘,更有輕微的升幅,但不保證上周三的下跌是見底之跌,理由是內地A股非常不穩定,人民銀行仍然未有放鬆銀根的迹象。
新界東北發展的最終規劃出爐了,採公私合營方式,部份徵地,部份讓地主自行通過補地價開發,上周五本地地產股全面上升,當然,上升可以說是跟隨大市上升,也可以說受新界東北規劃公佈的刺激,因為不同的地產股升幅不一,差別相當大,這反映了不同地產商在新界東北囤地的多少。

恐惹官商勾結批評

很肯定的,公私合營的規劃必然引來官商勾結的批評,如何處理呢?我認為最關鍵之處是補地價。補地價不能太低,一個合理的補地價公式,應該是將預期的公開市場拍賣價錢作徵地的賠償價,即如果政府採用徵地方法,得先付出一筆賠償金,然後將土地公開拍賣,有一筆拍賣收入,政府最終收入就是拍賣收入減徵地賠償費,如果這筆錢與補地價相等,應該是合理的。
至於如何評估預期的拍賣價?我認為一個理想的做法,是政府可以用徵地方法徵用小量準備建私人住宅的土地,然後公開拍賣,有了拍賣的數據就可以用來做補地價的計算公式,只要補地價執行得好,我贊成用公私合營而不是全面徵地,全面徵地必引來漫長的官司,拖延了發展,香港的確需要發展新市鎮。
上海、北京又再出現新地王,一線城市樓價也再創新高,近一段日子中國錢荒,部份內地房地產股股價因此而急跌,也許正是低吸的好時機,年底前有不錯的回報。

曾淵滄
大學教授

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