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2013年08月20日

實戰理論:北水套現拖垮樓市 - 沈振盈

內地炒樓資金若流走,將是港樓市第一浸急跌的主因。

昨日談論樓市的文章,篇幅所限,意猶未盡,今日續談。樓市在過去三年根本就是泡沫,曾蔭權政府以政策扭曲供應,兼且為製造經濟增長假象,而捨棄了草根階層的基本住屋權利,才是造成今日樓市困局的主因。不同意有人不斷提倡,政府有責任幫市民買樓的言論。政府有責任幫市民解決住屋需求,但不應、亦不可幫助市民買樓投資,這是不容指鹿為馬的真理,亦是國家領導人當年指摘曾特首眼光短視的主要原因。要買樓投資致富,是市民自己的責任,要人人有屋住,租金可以負擔得起,才是政府的責任。

料成第一浸急跌主因

看淡樓市,主要是宏觀因素的預期,以及周期性理論的分析。供應量增加、美國退市、息口趨升、樓價與實質需求脫節、香港經濟前景向淡等,全部皆是樓市的潛在隱憂。至於樓市的預期跌幅有多少,則視乎過去數年從內地流入的炒樓資金的套現情況而定。若從政策、政治因素,以及內地投資者的心態去考慮,未來數年不要再期望內地資金會再大舉湧入,反而此等資金套現及流走的情況會越來越嚴重。這道套現壓力,應是本地樓市第一「浸」急跌的主要原因。
至於能否以地價加建築成本來估計樓價的下跌水平?若樓市仍是賣家主導(Seller's Market)的市場,或許還可以作參考。但若果樓市重回1997至2003年之狀況,就不能用此方法去參考。1997年小西灣地皮呎價6,000元,但最終樓價跌到低於6,000元也未能見底。市場在跌市之中,根本不會理會發展商的成本,因市場存在着無限的二手供應。

沈振盈
證監會持牌人士

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