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2013年08月28日

投資一周:樓市大跌需時 - 周顯

除非有政經危機,一般樓價很少會在短期內大跌。 資料圖片

前些時,我說過,樓價不可能下跌九成,因為在跌去九成之前,匯率會先崩潰。不久前,陸東又預言,現時有四項利淡因素,如果四項因素同時發生,本港樓價最少跌一半,返回2006年的水平。
陸東說的四項因素是:
一、內地經濟增長放緩(原因),因而促使資金流走(結果);
二、未來息口;
三、政府增加供應;
四、政府不撒辣招。

兩年跌五成機會微

陸東是我佩服的分析員,他的數據分析很有水準。如果說,樓價不可能跌九成,但會不會跌五成呢?照我對房地產市場的知識,樓價跌五成是常常發生的,不過,不會在兩年之內完成,至少不會因為以上四項原因而在兩年之內跌五成。
有關樓價的實證研究有很多,必讀的當然是Homer Hoyt的那本詳述了133年芝加哥地產發展史的巨著了。簡單點說,樓價下跌的年期是四至五年左右,而不會是兩年。
那麼,兩年跌五成有沒有可能呢?答案是有的,不過那必須是遇上了金融危機,像香港在1998和2008年。不是金融危機,也有另一個可能,就是政治危機,例如說,香港在1982年,因中英談判,又是一口氣「gap down」了。大家亦知道,我向來是樓市的大淡友,不過在兩年之內,最多只會跌兩成至兩成半,如果跌五成,反而是入市良機,因為再跌空間也有限了。
Hoyt的大作最後一句:「房地產周期在實際應用上可能會比較困難,因為一個人必須活得夠久,並且擁有超乎常人的耐力,才能夠經歷20年或是30年的房地產周期。」所以只有六七十歲的「老餅」,才會知道樓價的規律,否則只有讀歷史了。

周顯
投資者、八卦公、知識分子
mailto:phemey@gmail.com
本欄逢周三刊出

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