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2013年10月06日

靚盤巡禮:
九龍塘樂苑 內櫳實用 居名校網

九龍塘挾小學41校網優勢,廣受家長追捧,即使物業再舊,樓價仍然堅挺,加上單位實用,部份更擁有高樓底及大露台,賣點鮮明。座落書院道及秀竹園道交界的樂苑,樓齡52年,樓高5層,上落要行樓梯,當中以前排A、B室面積較大,廳房寬敞及露台大,樓底約11呎高。

記者:溫潤潔

攝影:黃耀興

模特兒:Nie(ZModel)

介紹的高層放盤單位,樓底高,令室內開揚感更強烈,而高樓底亦有其實際用途,如其中一間細房就建閣仔碌架床,閒時可以存放雜物,有需要時可讓客人留宿。
另一間面積較大的睡房則訂造高架組合床,底部放多一張單人床。由於樓底約11呎高,所建閣仔碌架床及組合床,與天花仍有約4、5呎距離,坐於床上無需「頂頭曲腰」。套房間隔廣闊,比起客廳更巨,床尾與衣櫃餘位多,擺放長凳及按摩椅,通道仍闊。

露台面積逾50方呎

客廳外接露台,面積逾50方呎,可以放置鞦韆或卧椅,陳設各類盆栽,綠化環境,若與時下蚊型露台相比,只夠一人站立,感覺差天共地。
內櫳裝修普通,鋪砌木地板,牆身髹油,飯廳分體式冷氣機外加木殼修飾,房間造入牆家具。廚廁設備時尚,選用新款潔具,惜廚房窗小,較為昏暗。
樂苑物業保養不俗,兩年前曾翻新外牆,樓梯公共地方潔淨,惟只設停車場,其他設施欠奉。住戶步出界限街及太子道西,有小巴及巴士穿梭各區。附近有喇沙小學、喇沙書院、瑪利諾修院學校等,書卷味濃。

連租約戶 索價1,700萬

【物業市況】
利嘉閣王蔭庭表示,九龍塘屬矮層舊樓,樓齡逾40、50年,業主惜貨自用,又或憧憬收購重建,向來極少放盤,即使有放盤,叫價視乎心態強弱,個別很進取。樂苑全幢20伙,暫有兩個賣盤,以介紹的較平,另一個在中層,建築面積1,490方呎,實用1,262方呎,連租約,業主不急賣,索價1,700萬元,呎價分別11,409及13,471元。
樂苑成交追溯至兩年前,低層C室,建築面積1,050方呎,實用887方呎,以980萬元易主,呎價分別9,333及11,048元。
附近怡德花園屬矮層住宅,無升降機,樓齡26年,有11座,具規模及已翻新,實用率近九成,現有一個低層放盤,建築面積1,140方呎,實用1,009方呎,叫價1,700萬元,呎價14,912及16,848元。物業8月份錄得成交,地下單位,建築面積1,304方呎,實用1,154方呎,成交價1,608萬元,呎價12,331及13,934元。
此外,同樣位處書院道的偉益大廈,樓齡36年,有升降機,中層A室,建築面積1,000方呎,實用753方呎,去年底成交價980萬元,呎價9,800及13,015元。

樂苑高層B室
叫價:1,480萬元

建築面積:1,460方呎
實用面積:1,237方呎
間隔:3房(1套)2廳;另露台及工人房
實用率:85%
建築面積:10,137元
實用面積:11,964元
租值:3.3萬元
回報率:2.7厘
備註:連車位
資料來源:利嘉閣加多利山分行
電郵:elliswong@ricacorp.com

樂苑Lok Yuen
【屋苑資料】

地址:九龍塘書院道24號
座數:1座
住宅樓層:5層
每層伙數:4伙
建築面積:1,050至1,490方呎
實用面積:887至1,330方呎
單位總數:20個
間隔:3房
落成:1961年
管理月費:建築每呎約1.2元
管理公司:澳大利物業管理
設施:停車場
校網:小學41網;中學九龍城區

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