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2014年01月04日

美聯物業布少明
買新樓要睇保險線

踏入2014年,美國退市,本港有機會提早加息,樓市陰霾滿佈,但在發展商低市價促銷下,料新盤將繼續主導市場,美聯物業董事及營運總監布少明睇通樓市,「新盤熱賣主要靠發展商提供的『保險線』,攤薄買家所承受風險,但二手樓市在3D辣招打壓下仍然冰封,換樓活動幾乎停頓,流通率受挫,二手交投可以說是『畸形地萎縮』。」

教你睇「光豬價」

發展商銷售新盤面價不減,但優惠五花八門,買家一時間未必睇得清楚。「所有美聯物業主管級以上,包括我在內,一睇就知新盤『光豬價』。」所謂的「光豬價」即按價單上訂價/售價,扣除發展商指定付款辦法後的額外折扣、印花稅回贈、提早還款扣減等優惠後的折扣價,每個發展商也有不同名目的優惠,如即供付款可扣減10%,如新地會會員可再減5%,另外,還有經紀回佣等優惠後的折實價。布少明分析說,買家通常選擇即供分期,因為可盡享所有優惠,而一般新盤都會有額外5%至9%樓價折扣。

買家需要「保險線」

布少明指出,只要「光豬價」平過二手價一成至兩成,筍到「連agent都想買」,自然就吸引到買家,早前新盤天璽、THE AUSTIN及囍滙非常熱賣,就係因為發展商肯提供優惠。」他續說,其實,新盤買家很精明,後市前景並不明朗,買家都會假設將來樓價可能下跌一成至兩成,於是一條穩陣的「保險線」變得十分重要,「光豬價」平過二手價一成至兩成,甚至三成以上,買家入市就等於買了「保險線」,將來樓價回落,可攤薄風險。所以,如果新盤開出純粹市場價,很難令買家入市。另外,發展商提供的二按優惠,令上車客及換樓客減低買樓成本,吸引市場購買力。

新樓價錢吸引 大小通殺

近期新盤市場中的1房及2房單位特別搶手,布少明分析,上車剛性需求非常強烈,尤其是租樓一族,即使樓價下跌,但租金並沒有跟隨跌,租金仍處於高位,很多人都很想上車,入市買細單位。而投資者亦盡量買細單位,寧願多買1個至兩個細單位,提高保險度,因細單位無論出租率及回報率都較佳,普遍約有3厘至4厘回報。「當然,只要樓價夠吸引,3房單位亦會率先清貨,以屯門新盤瓏門II為例,3房與2房單位,價錢差距唔大,只係差百零萬,比起細單位更加抵買,結果成功吸引不少換樓客入市,連投資者都轉買3房單位。」

今年新盤主導樓市

布少明續分析說,去年發展商下半年一改策略,以貼市價售樓,甚至推出多元化優惠,刺激積壓多時的購買力釋放,令一手私宅註冊量於上、下半年「先跌後揚」,呈「V形」反彈,估計今年一手註冊量仍較去年為高。據統計,今年約有1.9萬伙住宅單位可售,即使未有全部推出市面,估計一手私樓註冊量有機會高於2013年9,986宗水平,並可望錄得約1.1萬宗。

「二手樓價低高位一成 絕對可以買」

二手市場方面,布少明回顧2013年樓市時指出,二手成交量持續低迷,未能受惠於一手成交上升帶動,交投因辣招持續打擊換樓活動,全年錄得41,784宗註冊,創18年有紀錄以來新低。再加上,在美國退市陰霾下,最近陸續有放盤業主劈價「斬纜」,現時反而是入市時機。
他特別教路,「所謂的劈價,只係業主之前叫價過高,若有單位叫價較今年1月高位低一成,絕對可以買。所以千祈唔好用叫價計平幾多,根本無意思。其實,市場有醒目買家,見有二手價平過高位一成,已經入市。而且,淡市買樓較易傾價,不二法門就係揀選交通方便的港鐵上蓋或附近物業,其中樓價未過97嘅嘉湖山莊,仍然有機會追落後。」

業主寧願不賣不買

二手市場非常淡靜,仍然是冰河時期,他稱,平均每月僅2,000多至3,000宗成交,處於極度低位,業主叫價回落幅度很細,主要原因是現時始終低息,資金又多,除非可以高價賣樓,否則業主不會賣。另一個問題是,當業主賣樓套現後,若資金存入銀行幾乎無利息,如果再買樓,成本又加重,按息又較高,而且新買物業會被SSD鎖死3年,故寧願不賣不買。

二手流通率跌至3.5%或以下

他預計,今年二手流通率或進一步跌至3.5%或以下,續創紀錄新低,根據土地註冊處資料,去年二手註冊量錄得41,784宗,若以此數量推算,全年二手住宅註冊量佔總存量的流通率將會較2012年的6.3%進一步回落至估計約3.7%,並創出有紀錄以來的新低水平,與1997年的17%及2010年的11.2%相比顯著滑落。
回顧去年首20個二手註冊量最高的屋苑,位列3甲的屋苑分別為嘉湖山莊、沙田第一城及愉景灣等,分別錄得692宗、543宗及307宗。至於該批屋苑全數註冊量暫錄得5,215宗,較2012年錄得的9,831宗低約47%,較同期整體二手住宅市場全年錄得約四成跌幅略高。

細價樓微跌5%

布少明總結,美國終落實於今年1月起開始退市,儘管息口暫仍低企,但在加息等不利因素下,未來資金流走速度將影響樓價調整幅度,二手樓價下跌機會較大,但幅度不會太大。他較睇好細價樓,原因是市場剛性需求強烈,上車客不太理會環球經濟環境變化,他們有能力及有需要就會買樓,估計細價樓跌幅最小,只約5%。至於豪宅跌幅約有5%至10%。

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