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2014年02月08日

焦點故事:屯門私樓 170萬上車

大部份香港人也慨嘆樓價高企,難以負擔。事實上,要視乎你想買哪類型物業而定。撇除居屋、公屋及村屋等另類選擇,私人物業市場百萬元的上車盤在今時今日亦不是完全沒有可能,大前提是對地區及物業類型沒有必然抗拒性。以屯門區單幢樓細單位為例,最平170餘萬元亦有交易。

記者:伍志輝 陳阮素

攝影:何家達

模特兒:Catherine(Amodel)

當然,現實是一分錢一分貨,平價物業自然不可能奢求用料華麗、酒店大堂及富豪會所等包裝,單位面積細一點、物業樓齡稍舊,地區面貌街坊得來亦不至於位處天涯海角,出入交通時間及使費可以在接受水平,供樓可以輕鬆一點,總比不論市高市低都是站在一旁諸多抱怨實際得多。

實用面積200餘呎

市區舊廈第一觀感非人人可以接受,但地點因素往往能夠戰勝物業賣相,哪怕是四五十年的老廈,長遠更可「博收購」。
真的受不了破舊的樓梯、轟隆的電梯,而又不介意多花點時間在交通上,新界西北區的屯門及元朗,二三十年樓齡的單幢式物業,現價170餘萬元亦有選擇,遇上一些實用面積僅約200方呎的蚊型戶,樓價甚至可以低至150餘萬元,不過,盤源可遇不可求,兼且隨時即放即賣。
由於屯門瓏門I及II期先後以市區屋苑價開售,曾經令市場為之譁然,今次就將平價盤焦點放在屯門區,且看這個新界大西北是否真的再無上車盤可言。
祥益地產胡志偉表示,即使去年樓市最瘋癲時期,屯門私樓百萬元之選仍然「有得揀」,而且盤源不是零星落索,因為這類單幢樓平價盤的單位面積普遍較細,建築300餘至400餘方呎,實用200餘至300餘方呎,樓價衝破200萬元的水平,會對買家入市構成頗大阻力,樓價再貴一點,區內已有不少二線小型屋苑可以選擇,所以百萬元上車絕不是行騙長官的語言偽術。
屯門區平價私樓主要集中俗稱虹橋的小區內,位處新墟以北井財街旁一批以植物為名的內街地段統稱,該處有為數22座單幢物業,大部份於八十年代落成,主打一至兩房細單位,目前以安麗大廈放盤最平,連租約單位叫價173萬元,其餘物業的起步價則徘徊175萬至198萬元不等,大部份連租約。

半數連租約放盤

胡志偉續說,區內平價放盤有過半數連租約,以一個樓價約180萬元的單位為例,月租約7,000元,扣除管理費後實收約6,400元,租金回報率超過4厘。買下來先收租,待租約期滿後收回自用,又或繼續由租客代供樓,有需要才收回自住,成為不是實幹型上車客的置業寫照。
屯門區百萬元上車的選擇還有居屋置樂花園與青海圍之間的數座單幢樓,以及散佈在新墟麒麟徑上的單幢式物業,單位面積與虹橋小區物業相若,由於兩區比較接近屯門市中心主要購物區及交通總匯,所以樓價相對貴一點,現價約183萬元起,亦是連租約。

元朗細碼放盤約30個

元朗最新入伙屋苑尚悅收樓質素備受質疑,在偏離區內中心點的地段以數百萬元代價換來一肚子氣,可能在中心地段買層百餘萬元物業更加簡單直接。中原張國傑表示,區內百萬元放盤通常有三四十個,樓齡多數逾30年,地點散佈中心地段大街小巷,有電梯的洋樓及單幢樓,一般190餘萬元有交易,唐樓則以180餘萬元的選擇較多,更平價的放盤則只有超迷你單位或唐樓高層細碼單位,但盤源可遇不可求。
這類平價物業樓價一般比較穩定,因為樓價一旦超過200萬元水平,區內靠近YOHO Town的雞地一帶,已有不少外觀較企理、內櫳較大的單幢物業可以選擇。

油麻地舊樓開價188萬

市區百萬元之選必然是舊區舊廈。就以油麻地為例,四五十年樓齡的洋樓或唐樓,是區內低價之選,中聯物業營業經理馮景煌稱,現時200萬元以下的放盤,包括一個樓齡50年、位於窩打老道的洋樓華德大廈,實用面積220方呎,叫價188萬元。
另一個放盤是47年樓齡的洋樓砵蘭街大廈,實用面積207方呎,叫價193萬元。「呢類單位好少人放,放出嚟,通常兩個禮拜就賣咗」!這類放盤裝修較舊,買家通常買來收租,租金約8,000元,回報率達5厘或以上,十分和味。

細單位裝修翻新至少3萬

以百萬元代價買入舊樓舊裝修單位,緊接而來的使費會否「很甘」?專門從事平價樓買賣的地產代理表示,現時一般細單位的裝修使費約3萬元,包括牆身、地板的翻新及簡單裝修,若果有需要翻新廚廁,花費約6萬至7萬元的製成品亦「見得人」。
至於日常開支方面,最主要是管理費,以屯門區單幢樓為例,一般管理月費400至600元,負擔不算太重。一般平價單幢樓附近多數以街坊商舖為主,如屯門虹橋小橋一帶,民生商舖及街坊價食肆密佈,購物搵食使費隨時平過以獨市商號為主的天水圍。

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