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2014年05月16日

暉灑自如:換樓者先買後賣的憂慮 - 周光暉

換樓人士的審慎步驟應是先賣後買。

醞釀多時的政府修訂辣招微調終於本周揭盅,政府提出修訂的動機是求雙倍印花稅條例在立法會可順利通過還是作經濟及市場情況考慮後的決定則見仁見智。
作為一個曾用辛苦錢買樓及換樓的過來人,我認為先買後賣帶來的風險含毒成份是非常高的。這情況在過往樓市興旺、買賣靈活及未有辣招時,相對風險已偏大,熟行的經紀都會說,當賣家已買下的樓成交期迫在眉睫,向原有物業賣家的議價能力會大大提高,因為賣家不想賣樓不成而令到新買的物業未有足夠現金去成交而被殺定。
辣招出爐,加上美國退市及利率重拾上升軌的陰影,兩年前開始籠罩市場後,上述先買後賣的風險已屬不能承受,更難控制,加上辣招把樓價及成交量凍結,想換樓的人更加叠埋心水唔去諗。
換樓者風險承受空間及議價能力低是定律。DSD微調放寬後,理論上換樓者買新樓樓花可得到近三十個月的舒緩期去賣現有物業。然而,DSD微調並沒有對二手樓的賣方有任何舒緩,買方仍然要先付額外印花稅來侵蝕其可貴的現金流。
另一方面,對買樓花的換樓者來說,未來三十個月正會向退市及利率上調的高峯爬,供樓能力與二手樓價會跌成點是一個未知數。這為先買後賣的換樓人士帶來另一種憂慮,考慮是這類人士賣樓的議價能力很低,因為他們的換樓算盤要打得很精密才划算,不然他們不會作決定去換樓。故這類換樓者會換來很多睡不着的晚上。其實,這個議價能力低的情況亦構成辣招出後買賣二手樓近零交易的主因。
因此,換樓人士的審慎步驟仍應是先賣後買,未找到心水盤再買時亦可拿着現金先租,慢慢睇。
從另一角度,亦有人說DSD微調會放生發展商的積壓樓盤,本人對實際情況的看法是發展商亦趁機將新樓售價向上調整而令到考慮換樓的人計不掂數。
那邊廂,無殼一族仍然買不起樓,因為在樓面價及建築價分別達每呎4,000元以上的情況下,再加上發展期產生的利息及發展商的毛利,新樓價控制在一萬元以下是不可能的。
以一個400呎單位計算,假設呎價1萬元,樓價便需400萬元,試問有幾多個青年人有足夠的能力靠自己收入,儲蓄到30%首期,即120萬元呢?當然用發展商向首次置業者的私貸,或從其他渠道募集可能湊夠數,不竟這種人士與買不起樓的失落者相比人數不多。
因此,最徹底的辦法還是速建公屋,讓上樓的年輕人士有機會在未來十至二十年邊住公屋,邊積聚財富,到中年或中年後才買樓亦未嘗不可。
另一個資助首次置業者的辦法是調高按揭借貸百分比,這在香港尚可考慮,原因是香港的按揭成數比較低,令負資產的安全系數比較高。這類向首次置業者的援助政策是具爭議性的,讓能左右大局者去討論吧!

周光暉
mailto:ec@echow.org.hk

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