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2014年05月17日

焦點故事:
200餘萬上車盤 買少見少

究竟何謂上車盤?最新的一種說法是600萬元以下物業。以具規模及享地利的大型屋苑而言,這個銀碼是目前比較合理的入場水平,但對於有上車需要的普羅大眾而言,這個水位未免太高,200餘萬元才最合適。

記者:伍志輝

攝影:何家達

模特兒:Catherine(Amodel)

以具備基本配套的私人屋苑而言,200餘萬元的樓價,三成首期少於90萬元,而且只需繳交1.5%印花稅,可算是現時比較容易接受的上車盤水平。
享有地利的市區私人屋苑,200餘萬元不是零選擇,只是數量極少,至於新界區的供應,亦不外乎那幾個知名上車屋苑,然而,由於樓市靜極思動,回流的購買力搶吸細價盤源,私人屋苑上車價單位持續減少,以上車天堂天水圍嘉湖山莊為例,現時樓價低於300萬元的上車盤,較今年初樓市冰封時期減少接近三成,政府剛又放寬辣招,入市能量湧現,200餘萬元上車價隨時告急。
其他上車屋苑集中的地區,200餘萬元的選擇亦不斷減少,如即將有新盤開售的荃灣,上車屋苑荃灣中心的200餘萬元盤源少於30個,粉嶺碧湖花園及花都廣場,300萬元以下上車盤不足10個,沙田河畔花園更加出現300萬元起錶價的情況。

【天水圍】嘉湖最平放盤270萬

祥益地產蕭嘉偉表示,嘉湖山莊今年初尚有接近130個放盤叫價低於300萬元,最平開價約200餘萬元,目前盤源減少至僅約90個,連租約佔近六成,開價最低亦達270萬元。現時市場上仍然有250萬元的低價成交,但數量不及今年初多,能否遇上亦要講運氣,近一兩個星期,嘉湖山莊平價放盤數小時速售的例子時有所聞,由於市場消息透明度高,業主放盤叫價態度亦持續逆轉,雖然未致出現反價情況,但議價空間轉窄是不爭的事實。

樓價長期落後

以私人屋苑的知名度及規模配套而言,嘉湖山莊的上車價水位可謂平絕全城,即使是平價盤集中地的屯門區,相若的上車價只可以找到面積較細,或者屋苑樓齡更舊的選擇,換句話說,嘉湖山莊的樓價可謂長期落後大市,這亦解釋了當樓市氣氛稍為好轉,嘉湖樓價通常都會同步甚至超速回升。
嘉湖山莊一旦出現200萬元放盤絕迹的情況,代表樓市可能又再瘋狂。

【屯門】豫豐花園的骰易入場

屯門區平價私人屋苑選擇相對較多,雖然每個屋苑的上車價盤源亦有減少的趨勢,但距離告急的階段仍遠。樓齡較新兼有會所配套的首選為豫豐花園,位處屯門北部藍地,要靠輕鐵接駁港鐵站,出入交通有所不及,形成樓價長期落後。祥益地產王瑋表示,豫豐花園單位面積較細,亦是上車樓價可以長期低於300萬元的原因,現時有40餘個放盤叫價200餘萬元,最平270萬元有交易。

叠茵庭有50個放盤

鄰近港鐵兆康站的叠茵庭,純住宅的環境清靜,但購物搵食要駁車,令200餘萬元的上車樓價得以長期保持不變,現時約有50個選擇,最平連租約放盤開價280萬元,樓價較豫豐花園為高,主要是叠茵庭單位面積較大之故。
屯門區私人屋苑上車價以260萬至270萬元較為普遍,祥益地產袁思賢表示,以屯門市中心屋苑為例,低於上述樓價水平的單位,只有實用面積不足300方呎的一房單位,又或者凶宅一類的特殊選擇。
區內另一個熱門地段屯門碼頭區,單位面積較細的啟豐園是200餘萬元盤源較多的選擇,祥益地產潘鈺恒表示,今年初靜市時,啟豐園仍有少量230餘萬元的選擇,但現時最平亦要250餘萬元,由於屋苑提供實用面積300餘方呎的細單位,成為碼頭區首選的低價上車屋苑。

【粉嶺】花都廣場多連約放售

粉嶺是新界東上車屋苑集中地之一,中原牽晴間分行表示,區內私人屋苑低於300萬元的選擇,集中碧湖花園及花都廣場,兩者合共不足10個,大部份連租約,最低價亦接近290萬元,如果樓市氣氛繼續好轉,業主稍為反價數萬元,200餘萬元盤源隨時消失。
區內規模較大的牽晴間、享有地利的粉嶺名都及粉嶺中心,以及樓齡較新的帝庭軒、御庭軒及綠悠軒,300萬元以下盤源早已絕迹,再加上早前以高價發售的新盤瓏山1號帶動,區內業主放盤心態比較強是市場的現實,區內小型物業平價盤源亦有「陰乾」的情況,相信不久將來亦會步上水區的後塵,只餘下居屋有平盤。

【沙田】河畔花園吸納速度快

沙田河畔花園是新界東其中一個上車屋苑代表,中原招錦昌指出,現時僅餘下一個放盤開價290萬元,其他放盤皆索價逾300萬元。屋苑去年旺市時亦曾出現200萬元放盤絕迹的情況,今年初樓市淡靜時,市場上復現約50個叫價徘徊280萬至290餘萬元的放盤,大部份在過去兩個月被用家吸納,惟平價盤源一去不復返。目前只可以在河畔花園周邊的細碼屋苑找到200餘萬元放盤,如翠華花園迷你單位可低至240萬元,花園城細戶亦有280萬元的選擇,但物業規模及景觀質素始終難與河畔花園相比。

【九龍灣】得寶花園享地利優勢

九龍灣得寶花園是市區上車屋苑的必然之選,利嘉閣莊雅琁表示,得寶花園鄰近港鐵站,現時放盤約80個,300萬元以下的選擇僅10餘個,超過半數連租約,最平連租約放盤開價亦達275萬元。今年初靜市時同類平盤選擇相對較多,成交價可低至250餘萬元,但平價僅閃現一至兩個月,當市場成交增加,屋苑業主放盤心態立即逆轉,選擇不放盤的大有人在,形成盤少價漲現象。
毗鄰的另一上車屋苑淘大花園,最平放盤亦要300萬元,間隔一房連平台,建築及實用面積340及242方呎,較得寶花園細戶還要迷你。得寶花園成為區內唯一提供低於300萬元上車價的屋苑。

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