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2014年05月17日

政府微調DSD 難現炒風

美聯物業首席分析師劉嘉輝指,政府微調DSD對新盤有利,但對二手市場構成壓力。

政府擬放寬雙倍印花稅(DSD)換樓期限,利好樓市消息一出,即時觸動業主及買家神經,美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,「今次政府並非撤銷DSD,只是微調DSD,讓真正有需要用家可以換樓,令部份需求釋放出來,但由於鎖死3年的SSD仍然共存,重現炒風機會不大。」

遠期樓花新盤未必受惠

對於政府微調DSD措施,不少市場人士認為遠期樓花新盤最受惠,但劉嘉輝另有一番見解,遠期樓花新盤不會特別着數,因為新盤在樓花期間是不能轉讓的,其間買家需要承受很大風險,若樓價大升未能高位套現,大跌時更不可止蝕,因此修訂條例不會引起炒風。

成交量未達正常水平 樓價難升

至於市場需求有增加,會否帶動樓價上升?劉嘉輝分析說,「所謂需求增加,只是預計從非常低水平,重返稍為高少少水平,但仍未達到正常水平。」二手市場於今年頭5至6個月內,每月只維持3,000宗以下,屬於甚低水平,極之不正常。
正常水平每年約有8萬至9萬宗,即平均每月約7,000宗,但目前每月不足3,000宗,就算升上4,000宗水平,只屬正常水平以下。在成交量仍然未達正常水平的情況下,不會推動樓價上升。另一方面,他稱,由於一手供應量仍然正在增加中,即使需求略為增加,供應仍然足夠,加上沒有炒賣,不會刺激樓價上升。

有助釋放二手供應

劉嘉輝指出,微調DSD始終對新盤有利,有助換樓客流入一手市場。由於太長樓花期具風險,買家可選擇正常樓花期,例如6至12個月,當然新盤是否暢銷還看訂價。當「先買後賣」的換樓買家,由二手樓轉入一手樓時,政府微調措施延長買家換樓時間多1至2個月,有助二手物業釋放出來,增加二手市場供應。以往換樓客不夠時間售出二手物業套現,就索性不放盤,令市場盤源減少。

今年一手私樓註冊量可望升三成

他稱,政策微調下,樓花新盤將會受惠,料有助增加一手交投量,預計今年一手私樓註冊量有機會調高三成至1.3萬宗水平。相反二手需求減少,成交量及樓價都有壓力。

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