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2014年07月29日
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內房股負債率恐惡化

【本報訊】內房股中期業績期將於8月1日開始,由藍籌中海外(688)拉開帷幕。綜合大行分析員的預測,整體內房公司上半年的盈利「未會走樣」,仍可保一至兩成增幅;但值得關注的是,管理層對下半年賣樓達標的實際信心,以及預期兩大重要指標:毛利率收縮及負債率飆升,將會加速惡化。

花旗料中期多賺兩成

內房今年上半年盈利表現,主要由2012年下半年至2013年已售項目的入賬決定。花旗銀行地產業研究主管蔡金強表示,該段時期的內地樓市「價量齊升」,上市發展商今年中期盈利可續受惠增長兩成。但市場更關心地產商控制成本和債務的能力,料上半年整體毛利率將由去年的32%回落至30%,期內賣樓回款減少和開工提早付款,淨負債比率將較去年底增長9個百分點至68%。
花旗報告,預測碧桂園(2007)和佳兆業(1638)上半年的淨負債率飆升最多達16個百分點,至分別70%和76%。負債高踞同業的富力地產(2777),該比率料將續升9個百分點至120%。
美銀美林中港房地產研究主管魏志鴻則相信,上半年整體盈利增長超過一成,毛利率徘徊在30%至35%,淨負債比率則飆升到70%至80%。但更着重管理層對下半年樓市的前景預期,如何解決高庫存,會否削減年初賣樓目標。交銀國際內房分析員何志忠憂慮內房企業未有減少借貸,銀行收緊信貸下以其他渠道融資,成本會顯著增多。
本報統計按盈利排名的前30間內房公司,上半年整體銷售額為5,975億元(人民幣.下同),按年增長12%,遠低於目標增幅的18%,僅達全年目標的43.6%。銷售成績按年倒退,以及達標率不足四成的公司佔一半,最差的合生創展(754)勁跌67%,花樣年(1777)達標率只有12%,料將難以完成全年指標;排名第11至20位,去年盈利20億至40億元的中型內房公司,是達標率最差的類別。

雅居樂富力毛利率或跌

蔡金強指,撇除一次性數據,上市內房公司上半年的銷售額增幅為9%,隨着地產商下半年將加速劈價散貨,料將帶動全年可有一成的增長,但部份項目可能蝕錢,拖累全年毛利率跌至28%。
花旗報告指,毛利率或將大跌的為上半年劈價6%的雅居樂(3383)、高毛利寫字樓銷售減少的富力,以及集中發展三、四線城市的中海宏洋(081)。惟上半年買地金額佔銷售額的比重,大幅下跌至24%,為歷史第二低的半年,僅高於2011年下半年的22%,有助緩衝現金流。

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