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2014年08月02日

焦點故事:新界西新盤 主打中小戶
荃灣西三盤 逾半單位實呎538以下

【新供應系列(一)】

為求加大私樓供應量,政府近年積極推出地皮招標,再加上多個大型港鐵項目,未來各區新樓盤陸續有來,主要供應將集中新界區,新界西、元朗、九肚山及將軍澳更是四大供應重鎮,本報將一連四星期逐區介紹,為有心人將來的入市大計提供前期參考數據。
記者:溫潤潔
攝影:楊柏賢 林寶益

荃灣逾五千新供應湧現

向來被視為上車熱門的新界西,荃灣、青山公路至屯門,未來數年將有約8,500伙登場,由於所批出的地皮,不少都加入限呎及限量條款,主力提供中小型單位,以應市場「上車」需求,置業者可慢慢揀。
三區中以荃灣供應量最多,比例高達近六成,數量逾5,000伙,兼且地點集中荃灣西站5及6區,共三個新盤,提供894至2,384伙,半數以上單位實用面積538方呎以下,預計2018至2019年落成。
鄰近荃灣西站7區的環宇海灣,已於5月份登場,項目距離港鐵站較遠,前方單位被海灣花園遮擋部份海景,後方貼近公路及工廈區,論景觀及環境均麻麻,平均實用呎價約1.2萬元,項目有1,717伙,預計明年3月落成,究竟是否早買早住有着數?倘不急趕入市,荃灣西站5及6區三盤,樓面地價每呎3,124至5,088元,加上建築成本及利息開支,呎價會否逾1.2萬元,亦可拭目以待。

發展商加快賣樓

中原測量師行執行董事張競達表示,預計整體供應量於2015及2016年越來越多,現時已見發展商加快賣樓步伐,供應量多,對樓價有壓力。荃灣西站5及6區三幅地皮均有限呎條款,所建單位面積相若,客源差不多,出現競爭。「好似三間舖頭賣雲吞麵,大家喺正隔籬,當然競爭大,要看需求能否消化,最近中細價樓氣氛熾熱,從現在角度睇,消化不會太大問題,但將來推售環境如何,未能預計」。
荃灣未來新供應會否衝擊二手樓,張競達認為,荃灣是歷史悠久新市鎮,社區配套成熟,住宅有一定需求,新盤要視乎推售時定價,若定價不如之前兩年進取,接近二手市場,準買家寧願揀新樓,對二手交投自然有影響。
除了荃灣西站5及6區外,不遠處楊屋道有商住用地,於下周五截標,最少可建790伙,估計樓面呎價約3,500至5,000元,與5及6區樓面呎價相若。另卓能集團旗下壹號九龍山頂偏離荃灣市中心,於6月入紙申請預售,屬低密度豪宅項目。

青山公路洋房短期登場

青山公路短期有三個新盤登場,均屬低密度屋苑,當中以汀九段星岸地點較佳,擁青馬大橋及汀九橋景,提供26個分層單位及7幢洋房,面積約1,300至4,100方呎,據悉已取得入伙紙,預計8至9月取得滿意紙,現待批預售文件,將以現樓方式推售。
其餘兩盤為琨崙及1 Tsing Lung Road,在青山公路大欖段分支路,與香港黃金海岸距離約兩分鐘車程。琨崙建38幢分層住宅,一律為三複式,共76伙,另有15幢洋房。1 Tsing Lung Road由38幢洋房及37伙分層組成,2月獲批預售,發展商現部署推售計劃。
遠期供應以限量項目為主,由嘉里發展的掃管笏路項目最少建1,100伙,數量較多,永泰亞洲及中國中冶兩個項目,各建最少175伙。中原測量師行執行董事張競達表示,限量項目設計有難度,若單位面積太過平均,未必符合不同客源。青山公路居民出入自行駕車多,要留意能否提供足夠車位。

屯門成平價單位集中地

屯門地域廣大,未來供應較分散,非一線核心區,項目規模細,地價亦相對偏低,今年2月份良德街兩幅地皮,每呎樓面地價2,139及2,571元已算低,殊不知5月份井財街地皮每呎樓面地價竟低見1,530元,可見未來屯門區仍然是低價住宅的主要供應地。
中原測量師行執行董事張競達表示,屯門地點偏遠,向來樓價比市區平,若以每方呎2,000餘元樓面地價,加建築成本,將來賣樓呎價7,000至8,000元,基本上已回本。
另外,區內未來亦有高價住宅供應,如位處碼頭區的湖安街地皮,每呎樓面地價3,573元,物業可享避風塘海景,再加上發展商的包裝手法,物業定價可能較進取,日後推售呎價可達9,000至10,000元水平。

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