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2014年08月13日

基金觀點:日本房地產持續復蘇

內地政府將會採用雙軌路線,處理一線城市及其他地區不同的物業市場。

一如所料,日本房地產市場持續廣泛復蘇,步伐雖然緩慢但穩定。東京市中心商業區改善最顯著,其物業空置率持續下降,租金似乎跟隨國內生產總值及通脹的上升趨勢。三鬼商事(Miki Shoji)寫字樓空置率調查顯示,在2013年12月至2014年3月期間,東京市中心五區的商廈空置水平跌至五年最低,而平均租金則於2013年輕微上升。我們認為,這些迹象很可能反映租金已經見底並進入復蘇階段。由於未來數年僅有小量新寫字樓落成,我們預期這個趨勢將會持續。不過,我們認為地產股的估值偏高,物業價格需要上升才能支持股價表現。

日本國土交通省最近公佈官方地價統計數字。值得注意的是,2014年首季全東京23區的地價均錄得升幅,是六年來首次。2014年首季住宅和商業用地的地價均按年上升。雖然官方地價數據滯後,但由於它對未來的物業交易和投資者情緒有深遠影響,故是市場實際物業價格的重要指標。

內地雙軌措施治樓市

2014年首季內地國內生產總值按年增長7.4%,略高於市場預期。然而,工業生產和固定資產投資(尤其是住宅建築)增長並未達標。由於經濟增長放緩及內地住宅市場前景持續不明朗,市場普遍已預計這種情況。相比之下,零售物業的銷售優於大部份分析員預期。我們認為,雖然過去數年國內生產總值增長放緩影響宏觀經濟前景,但零售業的表現相對較為穩健。由於供應儲備少,一線城市(即北京、上海、廣州及深圳等基建較完善的大城市)的住宅銷售表現仍會向好,但多個發展較慢城市的住宅樓價可能在2014年底前回落。

內地政府最近宣佈有關物業市場的政策,將會採用雙軌路線,意味政府將會繼續於樓市明顯過熱的城市調控樓價和其他緊縮措施;但同時,在部份樓市平穩或發展相對落後的城市,政府會採取措施支持當地物業市場。此外,當地分析員認為政府很可能會繼續在全國推動公共房屋建設,為負擔不起私人住宅的低收入人士提供住屋。豪宅市場方面,大部份分析師預期政府將會採取更多市場主導措施,讓市場決定樓市走向。然而,市場估計政府不會像2009和2012年般,大幅放寬貨幣政策。

Templeton

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