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2014年08月16日

300萬樓 最後召集

全城熱搶細價樓,300萬元或以下屋苑單位買少見少,有個別屋苑呎價在短期內升幅逾一成,就連一向是指標上車屋苑的嘉湖山莊,亦已絕跡「二字頭」放盤,300萬屋苑單位進入最後倒數階段,現時主要能在新界區尋覓,其中位於大圍的金獅花園和葵涌的寶星中心,仍能趕及尾班車,惟業界估計今年尚有約3%至5%呎價升幅,未來或需轉投單幢物業市場。

樓價上調 細價比例創新低

6月份樓市氣氛火熱,樓價加速上揚,首置用家趕忙上車越來越多,根據土地註冊處數據所得,7月份全港累錄5,583宗二手住宅買賣登記(數字主要反映6月中旬至7月上旬期間的市場實況),較上月數據增加14%。此外,價值300萬元以下的細價樓越來越少,主要集中在新界區,上半年該類物業買賣只錄5,225宗,佔同期二手私樓登記的28.8%,創95年下半年有紀錄以來19年新低。其中佔數最多是天水圍嘉湖山莊,涉172宗;其次為錄得78宗荃灣中心和74宗的金獅花園。有代理指,細價樓買賣比例下降,反映用家積極入市,推動樓價回升,影響細價樓盤源大減,預期下半年細價樓成交所佔比例將再創新低。

嘉湖山莊呎價升13%

利嘉閣研究部主管周滿傑表示,今年樓市平均呎價已升約8.8%,細價樓更是跑贏大市,以嘉湖山莊為例,去年12月至今年7月呎價升幅達13%,而淘大花園則有9.6%,估計今年細價樓市場尚有約3%至5%的呎價升幅。另一方面,樓市自五月份轉勢至今,已消耗逾1.5萬伙二手盤,往後買家高追難度越來越高,即使新居屋年底出籠,由於伙數不多,或只能短暫舒緩用家需求,估計買家除了快手搶盤,或考慮偏遠屋苑及單幢樓外,只能訂下更高的上車目標,方能尋找合適的單位。

金獅花園 最平280萬入場

離港鐵大圍站約10分鐘的金獅花園,分兩期合共13座物業,共提供2,768伙,由於可供應不少戶型,並以建築面積約400呎至500餘方呎單位為「主打」,一向是區內上車之選。名城地產高級營業經理譚志強指出:「經過近月細價樓升浪,現時屋苑入場費約280萬元起,加上不少盤源被消化,目前佔約5個低於300萬元的盤源,主要集中於實用面積約266方呎的原則2房間隔。」此類間隔中,不乏住戶選擇打通兩房使用,適合小家庭擇居。新近300萬元以下的成交包括2期B座低層2室,建築面積452方呎,實用面積260方呎,成交價281萬元,建築面積呎價6,217元,實用面積呎價10,808元。

寶星中心 短期未破300萬關口

至於位於葵涌的寶星中心,屬和宜合道一帶較具規模的屋苑之一,現時仍可尋獲低於300萬的單位。美聯物業營業經理麥列東表示﹕「屋苑呎價升幅約10%,現時入場費260萬元起,由於屋苑租金回報高近4厘,業主惜貨而售,僅餘約6個300萬元以下的盤源,部份屬連租約單位,主要集中於實用面積285方呎的單位。此外,屋苑呎價急升,買家有待消化,加上盤源不足,交投已減慢,短期內未必可完全突破300萬關口。」
共4座物業的寶星中心,提供960餘個單位,主攻1、2房間隔,實用面積由280餘至360餘方呎,基座設有商場、平台花園及泳池,配套尚算齊全,由於單位面積細,多年來備受上車客和收租客垂青。成交包括C座中層3室,建築面積449方呎,實用面積327方呎,成交價276萬元,實用面積呎價8,440元。

按個人能力入市

細樓屢創新高,連環破頂,買家宜按個人能力入市,亦應預計各類風險,如政府會否繼過往推出多項樓市辣招後,就近月樓市上升而再次出招、受外國經濟影響而左右本港樓市、美國加息或香港GPA升幅及物業流通率等,並宜先計算出入市的置業成本,防患於未然。

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