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2014年12月06日
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樓評家論市:2015年香港地產市道前瞻

楊官華

目前全港私人住宅約有110多萬個單位(根據property.hk資料庫提供),以往每年約有十萬宗成交以上,而近年受到辣招出爐影響,成交量下跌超過四成以上。而售價可以分為兩種參考呎價,一手樓及二手樓,一手樓的呎價以往在同區開售價是比同區二手呎價約高出一至三成不等,有些一手豪宅,甚至叫價會貴過同區二手呎價超過一半。自去年2013年4月29日(一手銷監局成立)之後到今年2014年12月初,全港(香港、九龍、新界)合共約有150多個(新貨及貨尾盤)一手樓盤同時開售中,可以說是近年香港最多一手貨充斥於市場。百花齊放咁多個發展商一起出貨賣樓,直接影響二手市場的成交量,關乎近期發展商開盤叫價幅度都非常貼近二手市場的呎價,更加會令到二手市場成交冰封;加上佔中的關係,剛剛已超過2個月(旺角回復正常),相信佔領事件已接近尾聲,暫時對樓市有輕微影響,但係業主叫價依然強硬,持貨力強(多咗人租樓,少咗人買樓,租金有支持),市場甚少有劈價成交出現,只有零星單位減價成交個案出現。
筆者對2015年香港樓市展望,一手強、二手弱,而當中500萬樓價以下的一、二手樓盤,因為受到剛性需求的關係,同埋可以做到八至九成按揭,首期付出少,而目前的租金貴(@20至@30元呎租最起碼),好多上車客依然會追捧(上車盤一般係供樓平過租樓),買上車盤樓價相對較硬淨;而500萬至1,000萬的中價樓,基於按揭受到辣招影響,同埋一些稅務BSD、DSD、SSD政策,令到換樓客及內地客卻步,相信成交量會比上車盤少得多,價格橫行;1,000萬以上的二手單位,成交相對都會受制於辣招關係,換樓鏈一群被鎖住,影響流轉量,價量橫行;1,000萬以上一手樓,發展商多會透過DSD或BSD回贈谷銷量,價跌量升。
今年2,000萬以上一手樓大量推盤, 截至11月28日為止,今年逾2,000萬一手私樓註冊量錄得1,493宗,比起同期同屬2,000萬或以上的二手住宅註冊量1,165宗更多,一手超越二手為96年有紀錄以來首次出現。今年二千萬以上錄得最多成交為瓏璽、深灣9號、逸瓏灣II、富匯半島、君臨天下、天璽、The Austin II、天賦海灣三期(海鑽)等等。
相信市場已經消耗為數不少的豪宅購買力,筆者預計2015年會有少量貴價豪宅會大幅劈價成交個案在市場上出現。

楊官華
世紀21中華物業董事
香港專業地產顧問商會副會長
大中華房地產有限公司顧問
Email:mailto:c21@hotmail.com.hk

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