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2014年12月06日

港人開拓日本房地產
嚴選潛力靚盤

樓價瘋狂,佔中前不少學者預料樓價下調,雖佔領持續,樓價卻依舊硬淨。投資者自然聚焦海外市場,隨着日圓持續弱勢,其入場門檻更低至數十萬元,沉寂近20年的日本樓市吸引力大增,加上2020年奧運及東京賭城概念效應,東京物業升值前景備受看好。

雖日本物業回報穩定又有升值潛力,「隔山買牛」沒保障的擔憂依然令不少港人卻步。今次找來世紀21中華及JP MY HOUSE日本不動產兩家於日本有專人負責的公司,為大家推介日本具潛質筍盤。

首選大城市物業

世紀21中華物業董事楊官華表示,年初已與日本世紀21合作,提供東京、新宿及池袋等物業放盤。最近日圓匯價又創新低(6.5港元兌換100日圓),香港人到日本買樓變相65折,吸引不少港人到當地投資。東京作為日本首都,不少外縣人口居住,全日本人口下跌,只有東京人口上升,在東京約1,300萬人口以租屋居多,東京物業有價有市。「香港人集中購買位於東京23區(包括新宿區、澀谷區、千代田區及中央區)及主幹綫山手綫首都圈(東京、六本木、日慕里及上野等)的地鐵沿線物業。以最近成交位於目黑區的單位為例,單位面積107方呎,售價約42萬港元,平均呎價3,925港元。單位鄰近主幹綫,扣除出租成本後,預計租金回報達6-8厘;而位於都心以內的豪宅有5-6厘回報,次等地段更有約8-10厘,無論租金或入場費均較香港划算。」

東京奧運 刺激樓價

開設多年的JP MY HOUSE專營日本樓盤,常務總經理黃智朗指日圓持續下跌,加上受東京2020年奧運、建賭場及擴大外勞政策等利好消息影響,十一月份成交較十月上升近三成,升勢強勁,估計到東京奧運舉辦時,能達一倍升幅。「本身留意日本樓的買家,多集中購買位於東京鄰近地鐵站交通方便的單位,貪它們需求大並具升值潛力。由於東京的平價盤消化得七七八八,部份買家轉投大阪市場。」他提醒有興趣的買家,大阪與東京有別,租盤需求較東京少,因此鄰近市中心及交通方便的單位空置機會較低。

人民幣買日本樓 抗匯率下跌風險

早前開放自由兌換人民幣,楊官華建議若看好人民幣升,日圓跌,可到東京中國銀行做現金存款抵押借貸,以抵抗匯率下跌風險。「大家可先在香港銀行把港幣兌換成人民幣,基於已經開放大額兌換關係(從前有兩萬元上限及現鈔價同兌換價有差額),較以前方便快捷,現在可以直接匯100萬人民幣過去日本中銀做存款抵押,拿回90%比例日圓出來買樓、買股均可(約1,730萬日圓)。而存款利率有兩厘,借貸息口只係1.53厘,夠平衡利息支出,還有約0.5厘息差賺。以上方法除可抵抗匯率下跌風險外,更可以日本中國銀行戶口收取日本物業客人租金,一舉三得。」

經紀代行租管服務

楊官華指由於在日本租屋,租戶要找家人當保證人,因此他們普遍自律。日本有大量十萬日圓以下的單身公寓選擇,租金平均佔人工收入1/5及1/4,收入與支出相符,相對分分鐘佔1/2家庭開支的香港租金比率,非常健康。
在港的日本物業代理除買賣外,還會為客人提供專業物業管理,包括招募租客、收租、解決租務糾紛及裝修等服務。買家只需簽定協議書即可,在簽約前要留意「重要事項說明書」,當中列明大廈用途、結構及樓齡等詳細資料,同時要留意說明書內的條款,如物業是否有抵押、是否凶宅及可否養寵物等。
一直與日本公司合作的JP MY HOUSE日本不動產,因睇好日本前景,今年於日本開設分公司,聘請日本人為公司「跑盤」。「日本人自居較高,較不喜歡與外國人打交道,由同聲同氣的日本人作聯絡,成功為公司爭取不少『獨家盤』,而且由當地人代為管理,業主及租戶同樣放心。」

升値の選:
世紀21中華推介

築地單位
價錢:2,180萬日圓,以近日0.065算,約141萬元港元,平均呎價5,361港元。
面積:24.47平方米,約263平方呎。
潛力:魚市場原有的50英畝土地,將建造成高層公寓及隧道,隧道將連接新建築及2020年所舉辦的東京奧運各處新場館。

JP MY HOUSE日本不動產推介

中野區本町地舖
價錢:2,000萬日圓,以近日0.065算,約130萬港元,平均呎價4,062港元。
面積:約320平方呎。
潛力:東京二十三區少有地舖出售,此舖建於1996年,屬樓齡較新物業。而且價錢吸引,只以購買住宅單位價錢,就能購入一個地舖,具升值潛力。

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