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2015年01月27日
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吳系講股:REIT又創新高點算好 - 吳家順

蘇兆明任主席的領匯,是香港REIT的最強者。 資料圖片

筆者對房地產信託基金(REIT)都算熟識,但到底為甚麼,REIT可以上升呢?將物業、商場等房地產項目出租,再將出租所得,扣除基本營運開支後的金額,全數或接近全數以股息的方式派發,就是REIT囉!這個當然大家都知道,筆者所指的,是為甚麼REIT的升跌,跟息率有關係?

息率主導股價走勢

如何界定一隻REIT的升跌,就是看該REIT本身的息率,除要視乎市場認為的價格外,平與貴也是一個相對性的數字。作一個簡單例子:「全面進軍香港地產界!」若筆者跟大家說,大家會認為筆者癡人說夢話,也不會有任何影響力,但若換上說的人是李嘉誠!那麼我們或許會稍作深思,認為香港地產可能很有前景,就是大家在判斷之時,將筆者的癡人說夢話,跟李嘉誠王國的策略,作出了一個相對比較,兩者間的這個差距,就是大家認為兩者之間的距離。
美國國庫債券,可能是世上信用評級最高、國力最強的利率產品,被市場認定是無風險的利率,因為美國理論上沒有可能賴賬,所以利率最低!正因如此,所有相關的利率產品的回報,全部在美國國庫債券之上,以反映其風險高於美國國債。
因此,REIT的目標價計算方法,從來都是以其股息率作為計算的目標。香港REIT的最強者是藍籌股領匯(823),包含了最大的加租及發展空間等的因素合併,若其股價息率估值約3.5厘的話,即是市場認為美國國債跟領匯之間的息率理應相差約3.5厘(因為這數年美國是零息率)。
那麼其他REIT的目標只能定在3.5厘以上,才能反映各風險因素合併後,跟領匯的差距。筆者曾在其他專欄講及過,REIT只睇置富(778),因可供注入的資產最多,意欲亦最明確,近期急升後市場給予的回報率目標約五厘,同時也代表市場認為領匯及置富之間差距,有一個百分點以上,第三梯隊的半商場半寫字樓的陽光房地產基金(435)、全寫字樓的房地產基金泓富(808)、全酒店的富豪產業信託(1881)、全中國的越秀房產信託(405)等,都緊隨其後。
在二○一○至二○一二年間,因美國長期低利率,各債券及REIT皆大升,不單成為股市資金避風港,更成為當時的強勢板塊。筆者當時持續衝進市場,最後約在二○一三年五月全數沽出這個板塊,因當時筆者認為市場會開始擔心美國加息,如美息輕微上升0.25厘,美國國庫債券的息率都回升,其他所有相關產品的相對差距就會同步上升,若息率上升,也代表REIT的股價回落,特別在市場重新成為風險的愛好者時(因風險較高的產品,其回報率也會較高)。

再次入場博升15%

當時筆者作出這決定可算非常明智,因在隨後的九個月,這類REIT的股價也持續下跌,筆者只有目光上的跟進,即使明知道有增長,派息率也會自我增加,但認為自己的投資回報定必可以跑贏REIT,所以金錢上卻再未跟進。也因此當市場意識到美國加息的力量,根本不會有多少時,資金在過去一年明顯地重新進入這板塊,令到一眾REIT全部創新高,多少也是筆者意料之外,亦無法從中取得利潤。
上周,筆者不在戰場而無法捕捉這個V形反彈浪,又不急於一時三刻的進攻,重新小注買入一隻落後REIT,目標並不要求全數追回升幅,因為市場的受落度已明顯在息率上反映了,但只要追回部份息率的差距,也可能有15%以上的股價回報,所以小注投入了一隻,大家可以自己猜一猜,謎面是上述未有提及這隻REIT,謎底閣下自理。

吳家順
中國銀盛資產管理董事、Mensa會員
http://www.facebook.com/1234567.com.hk
本欄逢周二刊出

筆者為證監會持牌負責人,申報於本文章刊登之時,筆者個人並沒持有此股票相關權益,而中國銀盛資產管理的基金客戶也沒持有相關股票權益。證券價格可暴跌不升至毫無價值,招致損失,投資者及客戶應審慎,並在作出其投資決定時應僅視本文為眾多考慮因素之一。本文所提供的建議未必適合所有投資者,作者合理地認為所提及的資料在公佈時是準確的,但並不保證(明確或暗示)該等資料的準確性。

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