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2015年01月29日

利字當頭:領匯投地深層意義 - 利世民

領匯進軍商廈發展,我個人認為對投資者是一件好事。 資料圖片

前天領匯與南豐合作,以58.6億元投得東九龍地,創下該區新高。對比四年前鄰近的一幅地皮,作價貴七成有多,有人說超出了預期,但是這四年間,甚麼都貴了不少。有估計指,寫子樓的呎價連利潤要有一萬二千元,以現時平均租值回報2%作推算,即每呎每月租金要有二十元,也不算太過份。輿論焦點都放在領匯變身發展商。事實上,這一點也是政治議題。不過從宏觀角度,領匯能夠將回報投入到發展項目,變相將資金回流庫房,政客理應歡迎。
反領匯的情意結,在於香港有不少人相信,是租金升令物價抽升。事實上,政治出發的立論,既有違客觀事實,也是經濟學上的謬誤。相反,當購物商場的整體利潤水平提升,才吸引競爭者加入,令舖位需求增加,租金上升。畢竟,租金平了,不代表零售商會還富於客。再者,懂得簡單經濟學的人都明白,物價高低不代表利潤高低,畢竟這個世界有種生意模式叫薄利多銷;領匯近年開得最多的759便是一例。
領匯進軍商廈發展,我個人認為對投資者是一件好事。先撇開低息環境是否會繼續下去這個我們都控制不了的因素,領匯過去持有的資產,清一色是當年房委會分拆出來的商場和車位,這一點對於分散各種風險,是一大障礙。而且在過去十年,領匯能夠提升現有資產的空間也越來越狹窄,尤其是有些物業,礙於先天限制和後天政治因素,不值得領匯去浪費資源,唯一剩下的選擇,就是採取主導發展物業組合。
變身發展商會否比單純收租更賺得多?其實兩者雖然同屬地產,但在財務上的結構甚為不同。持有領匯的投資者,大多數取其收入穩定,當作定期存款以外的另外選擇。不過,宏觀經濟環境在變,領匯在策略上有所調整準備,是一種負責的表現。

利世民
http://www.facebook.com/leesimon.hk

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