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2015年03月01日

大棋局:樓市辣招懶人包(上) - Mr. Tregunter

收緊按揭容易令樓價打橫行,會唔會跌就要再綜合其他情況。 資料圖片

先簡單概括兩點,政府今次出招係收緊按揭同有機會間接加息,收緊按揭容易令樓市打橫行;間接加息則提高業主坐貨成本,輕微削減業主坐貨意欲。

按揭對樓價有決定性影響,因為現代金融系統,係有折現問題。香港樓市第一個超級大浪,係五十年代霍英東發明賣樓花同推出分期付款。太古城點解可以由三十萬變一千萬,因為買樓由賺錢儲三十萬,變成將人生未來三十年提早折現打入樓價。情況如手機唔係分期付款,唔會賣五千蚊;手機如果可以按揭,賣價會變一萬。

收緊按揭最容易令樓價打橫行,但唔係必然。例如二○○九年美國推出QE後,當時剛經過金融海嘯,樓價低水而美國又印銀紙,大價樓最先反應,帝景園年頭萬三蚊建呎,到年中時已萬七蚊建呎,於是金管局第一次出招,二千萬以上大價樓按揭首先降至六成,但當時大價樓仍然狂升。要去到後來公司名只可按五成、買家印花稅等,升勢先緩和落嚟,總體上變成打橫行而微升格局。工廠亦有類似情況。今次收緊按揭影響,先睇表一及表二。

六百萬以上物業影響:首先,可以見到六百萬以上、七百萬以下有價差,樓價超過六百萬冇得經香港按揭證券公司(HKMC)做二按。六百萬樓借到盡,首期一百二十萬;六百一十萬樓借到盡,首期二百四十四萬。結果係六百萬以上嘅樓客源較少,出貨較難。

但今次金管局新招之前,七百萬以下物業最高按七成,上限四百二十萬。即是新招之前,六百一十萬樓,首期已經要一百九十萬(見表三)。所以新招實際影響,六百一十萬樓首期要多五十四萬;越接近七百萬樓,新招需多付首期影響越細;七百萬以上嘅樓則無改變。
六百萬以下萬物業影響:對六百萬以下物業最大影響有兩點,其一係原本剛剛夠首期唔需要二按者,要焗住申請二按;其二係,原本剛剛夠首期九成按上車者,有機會無法上車。
經HKMC申請二按要保險費,保費可計入按揭攤還,所以同樣要計壓力測試。雖然保費幾萬蚊,攤開還影響有限,但各樣都計到掹掹緊嘅買家同樣有機會因此而上唔到車。
總括而言,收緊按揭方面,容易令樓價打橫行,會唔會跌,就要再綜合其他情況,但起碼要再升會困難;而今次收緊按揭不對稱,細價樓仍然相對寬鬆,會延續水向低流情況,即原本買中價物業者因度唔掂,轉而去買細價樓;新招收緊買第二間樓嘅收入貸款比率同壓力測試,令買家再增持越來越困難,亦同時令持有多間物業者唔肯沽貨。
越來越多人被摒除於呢場遊戲以外,從好嘅角度,貨入強者手市場健康,但另一方面需求變相越來越少,買賣兩閒。用一句話概括,就係政府要將樓市放入雪櫃。
(待續)

Mr. Tregunter

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