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2015年03月25日

青心直說:樓市的對立面 - 胡孟青

香港樓價及租金近年急升,居民遭逼遷,旺區的小店、老舖被迫要結業。 資料圖片

當有關二手屋苑成交創新高、居屋公屋天價成交、發展商不斷高價開盤等消息傳出後,市場很擔心。當有關樓市大調整、即將爆煲言論發表後另一面的市場又很不滿。樓市的確已進入一個對立面,未購買物業而期望樓價調整,與手持物業而不相信樓價會顯著下調的一眾,已水火不容,這的確考起政府如何推行政策,或者要怪就怪政府政策一直滯後、避重就輕,任何結果的出現被懲罰的都只是市民。

政府責無旁貸

經濟發展及全球化的結果,是樓價上升,而資金氾濫加速此情況發生。莫說香港,西方很多地方,因經濟發展造成汰弱留強,於是低收入群體被迫離開大城市。香港豪宅區有多少比例是由港人持有的?英國倫敦又有幾多物業是由英國人居住的?以往只要經濟向好,收入升幅高於樓價升勢,樓市問題未致於白熱化,惟近十年情況卻走向極端,居民被迫遷,旺區的小店、老舖被迫走上末路。租金飆升,甚至鐵路開通原本是繁榮的標誌,但現在卻是悲哀的烙印。
政府本應是最有能力扭轉物業市場不平衡狀況,皆因政府既是最大地主,亦是唯一有能力推行政策單位,但政府在控制樓市升勢問題上,是否有力或果斷,幾年來大家有目共睹吧。
金融海嘯後,資金氾濫,但政府來去只得幾招,用收緊按揭、供款對收入比率以至稅項等控制需求措施。環顧外國,都有類似做法,結果反對聲音強烈,尤其挪威當地的青年,更極力反對。的確,收入增長及樓市發展不平衡,已造成剛才提及的汰弱留強局面,現在的控制需求,將更多準置業人士趕出市場,是雙重汰弱留強。西方媒體評論就直指,調控需求的樓市政策,在供應不足及置業已成為大眾期望的市場內,是注定失敗的。
在調控需求外,另一個對策是增加供應,但時間及效果一定有滯後。如果政府樣樣要學新加坡的話,其實老早就可以效法當地,變相將整個樓市某程度上取締。所謂取締樓市,當然並非禁止私人市場交易,而是政府介入樓市,既擔當發展商,亦扮演銀行借款者角色。新加坡政策很簡單,大量興建組屋,鼓勵並且資助新加坡人購買,政府提供自置居所角色,剩下來才由發展商負責。

胡孟青
獨立股評人

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