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2015年05月17日

趣BLOGBLOG:地產霸權的憑據 - 股榮

五、六月股市會否大旺,股榮信心一般,但幾可肯定,未來兩個月將是發展商賣盤的大牛市,縱使超過逾3,000個單位應市,只要發展商有決心,一鋪清袋、丁財兩旺絕非空談。

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近兩三年,發展商評論樓市或樓價,幾乎清一色的答案是不會大跌,理由是建築成本貴,但背後真正原因,大抵是睇穿了香港人收入的畸形金字塔。翻查過去三年稅局年報,每年納稅人口約160萬人,當中薪酬最多的不足兩成人、交了總稅額超過八成,即是大家熟知的二八法則。
由年薪60萬元以上至千萬元以上,2012至13年度合共有28.4萬人,按年多了2.56萬人,佔納稅人比重為17.84%。早前短片《月入三萬的香港人》引來熱議,原來每年入息30萬以上至40萬元的納稅人,數目接近27萬人,是按稅局分級中最多的,佔比達16.7%。以為月入3萬元只佔一小撮,原來卻是交稅打工仔的大多數。
2013年度每年入息介乎12萬以上至30萬元(月入1萬至2.5萬元),數目有76萬人,佔納稅人百分比達48%。這班人可以申請居屋,肯定非發展商的目標客群。由2010年政府出不斷出辣招、收緊按揭成數,對最高收入的20%打工仔,有影響但不算趕絕,影響最深的,是剛剛儲了首期,卻因樓價升不停、按揭收緊未能上會的邊緣一群,這班月入2.5萬至5萬元的人士(佔納稅人34%),就成為官員口中要保障金融系統穩定的犧牲品。
由2010年至2014年,一手銷情其實相當穩定,平均每年錄1.24萬宗,每宗平均金額超過1,000萬元。今年頭四個月已錄5,200宗,每宗涉及銀碼1,100萬元。逾千萬的金額,做按揭最盡500萬元,分25年供,以目前銀行按揭利率2.15厘計,月供2.2萬元以下,只要有慈父慈母「資助」首期,月薪5萬元以上的打工仔,已夠資格上車。
大家不妨細心留意,一手每宗平均成交額由2010年的1,035萬元,升至去年的平均1,071萬元,升幅只有數個百分點,另一邊廂,二手住宅成交平均價,則由2010年的376萬元,大幅升至去年的556萬元,升幅達到48%,但成交宗數卻由11萬宗降至4萬宗。兩個市場的成交量、成交額,某程度突顯一手市場的目標,主力是最高階收入的一群。反觀後者在辣招及樓價攀升因素下,市場供應減少令樓價急升,令邊緣一群上車無望,或退而求其次買劏房。
在發展商角度,每年逾萬個單位推售,就算將年薪60萬以上至千萬元以上的人減去一半,人數都有14萬,況且過去三年,每年落入這個組別的打工仔,人數亦淨增逾2萬人,已經有足夠客源食盡新盤單位。所以,地產商對於地產霸權稱號,聽完根本得啖笑。他們的目標客只是最富貴的兩成打工仔,其餘八成如何鬧又有何相干。
林一鳴博士早前曾評論過,「香港已由資本主義演變成資產主義,有聰明腦袋,有學歷,肯上進,也不及擁有資產。」香港貧富越見懸殊,社會也越趨分化,年輕人「沒父幹」永遠上不到車,撕裂香港的,除了是政治,在樓市上亦走向極端對立的危險邊緣。

股榮
http://www.facebook.com/stockwing1

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